伊斯坦布尔房地产市场：2026年回顾与2027年展望

最后更新：2026年11月

伊斯坦布尔是土耳其最大的房地产市场，也是外国买家选择最多的城市。本指南梳理官方数据对2026年至今的说明，以及将在2027年塑造市场的因素。我们会在新数据发布后更新。

伊斯坦布尔房地产市场一览

房价：里拉计价强劲上涨，扣除通胀后基本持平

据土耳其共和国中央银行（TCMB）房价指数，截至2026年9月的一年中，伊斯坦布尔房价上涨26.8%，是全国各地区中年度涨幅最高的。同月年度通胀率为29.73%。换句话说，伊斯坦布尔的房价以里拉计价继续上涨，但按实际价值计算大致与通胀持平（我们根据这两项官方数据的计算：比通胀低约2%）。

这对买家有两层意义。第一，没有跑赢通胀的市场不是过热的市场。第二，对于携带欧元、美元或英镑储蓄的买家，购房价格既取决于里拉价格，也取决于转账当天的汇率，因此时机和货币规划是决策的一部分。

租金涨得比房价更快

截至2026年9月的一年中，伊斯坦布尔新租客租金上涨35.5%，而售价上涨26.8%。租金增速快于房价时，新购住房的租金回报会改善。这是以出租为目的的投资者密切关注伊斯坦布尔的原因之一，尤其是在有专业人士、学生和外籍人士稳定需求的中心区。

外国买家：全国减少，伊斯坦布尔增加

2025年，外国人在土耳其购买了21,534套住宅，伊斯坦布尔以7,989套成为首选。2026年前九个月，全国外国人购房下降4.3%，伊斯坦布尔则走向相反方向：6,533套，增长2.9%，使该市占外国人购房总量的比例升至42.7%。

买家构成也在变化。2025年，土耳其最大的外国买家群体是俄罗斯、伊朗和乌克兰公民。2026年1月至9月，中国买家表现突出：中国公民在土耳其购买的877套住宅中，有853套在伊斯坦布尔。

伊斯坦布尔也是土耳其最大的外国居民聚居地；请阅读伊斯坦布尔如何成为土耳其外国居民的首选城市。

买家在看哪里

伊斯坦布尔是由许多市场组成的城市。我们的客户最常考虑的区域分为两类：

• 追求租金收入：希什利、贝西克塔什、卡德柯伊、于斯屈达尔、卡厄特哈内和马尔特佩，租客需求稳定的中心区。
• 追求增值与转售：巴沙克舍希尔、屈丘克泽克梅杰、泽伊廷布尔努、于姆拉尼耶、阿塔舍希尔、卡尔塔尔、贝利克杜祖、埃森尤尔特和彭迪克，新项目和交通联系仍在重塑这些街区。

城市更新（改造老旧、有地震风险的建筑）正在全市推进，是中心区新增供应的主要来源之一。新的地铁线路也在改变版图：请阅读即将开通的地铁线路及其对伊斯坦布尔房地产的意义。想逐区了解房价增长，请参阅我们的伊斯坦布尔住房价值增长最快的区域指南。

通过房产获得居留与公民身份

在伊斯坦布尔购房也可能打开在土耳其生活的合法途径。截至2026年10月：

• 居留许可：价值不低于200,000美元的住房。
• 投资入籍：价值不低于400,000美元的房产，并在产权证上登记三年内不得出售的承诺。

规则和门槛会变化，每份申请均由主管部门裁定。购房前请务必核实最新要求。

2027年值得关注

• 利率。TCMB于2026年10月22日将政策利率下调至36%，是1月以来的首次降息。下一次决议定于2026年12月10日。利率下降将使本地买家更易获得抵押贷款，并支撑需求。
• 通胀。在TCMB2026年10月的调查中，市场参与者预计十二个月后通胀约为23.9%，低于当前水平。通胀放缓将使实际价格变化更易解读。
• 租金。如果租金继续比售价涨得更快，租金回报将继续改善。
• 外国买家需求。伊斯坦布尔在外国人购房中占比上升，显示国际买家集中在哪里。2026全年数据将于2027年1月公布。

这些数据发布后，我们会更新本文。

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资料来源：土耳其统计局（TÜİK）住宅销售统计，2026年9月及2025年；土耳其共和国中央银行（TCMB）房价指数和新租客租金指数，2026年9月；TÜİK消费者价格指数，2026年10月；TCMB 2026年10月22日政策利率决议及2026年10月市场参与者调查。2026年1月至9月分省外国人购房数据来自媒体对TÜİK表格的报道。最后更新：2026年11月。