近年来，通过购买房产获得土耳其居留许可的政策发生了重大变化。在2022年5月之前，外国买家仅凭房屋租赁合同即可获得土耳其居留许可。
然而，根据土耳其内政部移民管理局（Göç İdaresi Başkanlığı）的最新规定，目前在土耳其已经无法通过租赁合同来申请居留许可。此外，自2023年10月16日起生效的新政，将通过购房获得土耳其居留许可的最低房产价值从7.5万美元提高到了20万美元。这一做法的法律依据通常与第6458号《外国人与国际保护法》第31/1-b条相关联。
这些变化使申请流程变得更加规范和具有选拔性。如今，您不仅需要密切关注房产的价值，还要留意其法律性质、地理位置以及官方登记的详细信息。以下是关于如何通过投资获得土耳其居留权所需了解的全部内容，包括最新法规、资格标准、区域限制和申请要求。
如何通过房产所有权获得土耳其居留许可？
土耳其现行的投资居留许可计划包含多项您必须遵守的规定。
首先，购买的房产必须完全属于住宅性质。 产权证（Tapu）上应明确注明该房产为“住宅”（Mesken/Konut）。因此，登记为商业用途或其他土地分类的房产均不符合资格。
其次，在产权证交易期间记录的房产官方价值必须至少达到20万美元。 这一估价是以产权登记过程中被认可的土耳其地籍价值（Cadastral Value）为依据，而非仅仅看广告上的市场售价。因此，在完成购买前，您应当仔细核实用于居留申请的土耳其产权证（Tapu）价值。
简而言之，您需要确保：
- 该房产在法律上登记为住宅；
- 所有权已通过产权证正式转移；
- 房产的官方价值满足最低金额要求；
- 房产位于仍对外国居留许可登记开放的区域；
- 在向移民管理局提交申请前，已准备好所有证明文件。
您还应当记住，土耳其的20万美元购房新规是专为计划申请土耳其“居留许可”的人士设计的，而非针对“公民身份（国籍）”。居留许可允许您在限定期限内合法在土耳其居住，但该许可并不会自动赋予您土耳其公民身份或土耳其护照。
相比之下，土耳其公民身份遵循的是第5901号法律第12/1-b条下的另一项独立投资计划。要通过投资获得土耳其的永久居留或公民身份，您必须购买价值至少40万美元的房产，并同意在三年内不予出售。
因此，如果您的目标是获得土耳其公民身份，则必须在符合条件的购房移民项目中投资至少40万美元。与居留许可不同，土耳其投资入籍的居住和法律要求还包含其他附加条件。
根据您的目标完成在土耳其的购房流程后，您可以通过提交所需文件来申请土耳其居留许可，文件包括：
- 产权证（Tapu）
- 房产估价记录（如适用）
- 医疗保险
- 护照文件
- 生物识别照片
- 地址证明
- 以及官方要求的其他任何证明材料。
*关于如何申请土耳其居留的更多详细信息，您可以阅读我们的指南《获取土耳其居留许可》。
商业房产排他性：为何只有住宅产权证才有效
外国买家最大的误区之一，就是认为所有类型的房地产都有资格申请居留许可。在现行法规下，情况已不再如此。
因此，如果您想问“我是否可以购买商业房产来获得土耳其居留权？”，答案是否定的。只有在产权证上正式登记为“住宅”的房产，才会被受理作为基于所有权的居留许可申请。
产权证（Tapu）中记录的法律性质才是决定性因素，而不是该房产的实际用途。因此，如果您购买了：
- 办公室
- 商铺
- 商业单元
- 仓库
- 工业建筑
- 土地或地块
仅凭购买这些资产，您是无法获得居留许可的。
伊斯坦布尔的居留限制：土耳其的开放与关闭区域
在申请土耳其购房投资居留计划时，房产的位置与它的价值或类型同样重要。该区域必须符合该计划的资格标准。
近年来，为了控制土耳其某些地区的外国人口密度，移民管理局引入了基于社区（街区）的限制政策。由于部分地区的外国居民数量增长过快，选定社区的新居留登记已被暂停。
如今，土耳其58个省份的数百个社区仍然对新的外国居留许可登记保持关闭状态。被限制的社区名单由官方定期更新。您可以在我们的相关文章中找到《土耳其对外国人关闭的社区名单》。
因此，所购住宅必须位于土耳其对外国居留开放的区域内。即使一套住宅公寓超过了所需的投资价值，但如果该房产位于受限社区，申请也可能不被接受。
伊斯坦布尔哪些区对外国居留关闭？
通常被视为对新外国居留登记关闭的区包括：
- 阿夫哲拉尔 (Avcılar)
- 巴切利埃夫莱尔 (Bahçelievler)
- 巴萨克谢希尔 (Başakşehir)
- 埃森尤特 (Esenyurt)
- 法提赫 (Fatih)
- 库科切梅切 (Küçükçekmece)
- 宰廷布尔努 (Zeytinburnu)
同时，伊斯坦布尔也有一些区并未完全关闭，仍有对外国人开放的社区，例如：
- 贝西克塔斯 (Beşiktaş) ——（例如：伊尔迪兹社区 Yıldız Neighborhood）
- 贝利克杜聚 (Beylikdüzü) ——（例如：贝利克杜聚组织工业区 Beylikdüzü OSB）
- 贝伊奥卢 (Beyoğlu) ——（包括布尔布尔 Bülbül 和 丘库尔 Çukur 社区在内的数个中心社区）
- 萨勒耶尔 (Sarıyer) ——（例如：马斯拉克社区 Maslak Neighborhood）
- 希什利 (Şişli) ——（选定社区，包括伊诺努 İnönü 和 埃尔盖内孔 Ergenekon 社区）
- 希莱 (Şile) ——（例如：梅斯鲁蒂耶特社区 Meşrutiyet Neighborhood）
- 图兹拉 (Tuzla) ——（例如：艾登勒化学组织工业区 Aydınlı KOSB）
- 乌姆拉尼耶 (Ümraniye) ——（例如：杜杜鲁组织工业区 Dudullu OSB）
伊斯坦布尔最热门的购房符合条件区域
幸运的是，伊斯坦布尔的许多地区仍在继续提供适合申请土耳其投资居留的住宅项目。
虽然最适合的区域取决于您的期望和长期投资目标，但有几个发展中地区提供了符合土耳其投资居留最低门槛的现代住宅项目。
在伊斯坦布尔投资待售房产的热门地区包括：
- 巴萨克谢希尔 (Başakşehir)
- 贝利克杜聚 (Beylikdüzü)
- 布尤克切梅切 (Büyükçekmece)
- 卡尔塔尔 (Kartal)
- 彭迪克 (Pendik)
- 马尔泰佩 (Maltepe)
- 切克梅柯伊 (Çekmeköy)
- 苏丹贝利 (Sultanbeyli)
- 艾郁普苏丹 (Eyüpsultan)
- 阿尔纳武特柯伊 (Arnavutköy)
我在持有土耳其居留权期间可以出租我的房产吗？
可以。 从法律角度来看，住宅房产可以出租并产生租金收益。但是，如果您的居留许可本身是基于该房产的所有权持有的，您应当注意，主管当局可能会要求您与该房产保持真实的居住联系。
在现行实践中，申请人申报的居住地以及房产的实际使用情况，在申请或续签居留许可时可能会被纳入考量。如果房产被出租给第三方，而申请人居住在其他地方，有关部门可能会审查获得居留许可的条件是否依然成立。
因此，单纯将符合条件的房产作为投资并租赁给他人，同时声称其为自己的居留地址，在申请或续签过程中可能会视具体个案情况而产生问题。
欢迎随时联系我们，获取有关土耳其购房居留的专业法律建议，并找到适合您目标的正确投资项目。
