الصناديق العقارية في تركيا

نشرت الجريدة الرسمية مقالاً بتاريخ 03.01.2014 رقم 28871 بخصوص صناديق الاستثمار العقاري. تناقش المقالة كيف يتم إنشاء الصناديق بشكل عام في الخارج. بالنسبة للشركات والمستثمرين العالميين، فهي تعتبر موارد سوق رأس المال التي تسمح بتوريق العقارات. كما أنها تسهل تدفق النقود وتتيح للمستثمرين مقابلة أصحاب العقارات.

صندوق العقارات هي تقنية استثمار تجمع المدخرات الفردية وتقيم بشكل جماعي المدخرات من قبل المديرين المحترفين.

لهدف استثمار صناديق الاستثمار العقارية واستناد الحقوق إلى العقارات، يمكن للصندوق أن يولد زيادة في القيمة و المكاسب التجارية و/ أو دخل الإيجار. يمكن إعطاء إيرادات الصندوق للمستثمرين بطريقتين. الأول، المسمى زيادة التقدير يحدث عندما يتم إرجاع أسهم المساهمة إلى المؤسس أو تمريرها إلى طرف ثالث في وقت التصفية. أما المكسب الثاني، المسمى زيادة توزيعات الأرباح يتم دفعه للمساهمين نقدًا في الأوقات المناسبة للخطة الاستراتيجية للصندوق.

الأسباب الرئيسية للاستثمار في الصناديق العقارية

تقنية مضمونة - ضمان حكومي

يمكن لشركات إدارة المحافظ والعقارات أن تبدأ إنشاء صندوق عقاري بمراقبة وتفتيش مجلس أسواق رأس المال وفقًا للأذونات و القيود القانونية. وهذا يجعل صناديق الاستثمار العقاري أداة استثمار موثوقة واضحة. يتم الاحتفاظ بجميع أسهم المشاركة من قبل صندوق الاستثمار العقاري المملوكة للمستثمرين من قبلمؤسسة الوساطة الماليةالمرخصة من قبل مجلس أسواق رأس المال وتسجيلها من قبل وديعة الأمن المركزي حيث يتم تسجيل الأصول مثل الأسهم وأذون الخزانة والسندات الحكومية، وما إلى ذلك.

يشرف أمين الوساطة على معاملات شراء العقارات وبيعها التي تتم نيابة عن الصندوق. إن أصل الصندوق محمي بالكامل في حالة إفلاس المؤسس أو الوسيط، حيث أن الأصل منفصل عن أصول المؤسس وأمين الوسيط. حتى في حالة نقل إدارة مراجعة المؤسس أو أمين الوسيط إلى الحكومة، لا يمكن إخضاع أصول الصندوق للإفلاس أو الاستيلاء عليها أو تقييدها.

استثمار منحة مضمونة

صناديق الاستثمار العقاري غير قادرة على المشاركة في أنشطة التشغيل أو التطوير العقاري. الاستثناء الوحيد لهذا هو المشاريع التي تقوم بها إملاك كونوت، إ إدارة تنمية الإسكان (TOKI)، البلديات، الشركات مع الشركات التابعة لها، و/أو الشركات التي لديها امتياز ترشيح مجلس الإدارة. يتم استثمار صناديق الاستثمار العقاري في العقارات المكتملة و/أو العقارات بتصريح إشغال.

الشفافية و الوضوح

يلتزم مجلس أسواق رأس المال ويراقب أنشطة الصندوق باستمرار من خلال شهادة النظام الداخلي والإصدار.

من الضروري مشاركة جميع التطورات والتغييرات المتعلقة بالصندوق مع المستثمرين عبر الموقع الإلكتروني لمنصة الإفصاح العام مثل الاستثمار والشركات ذات الملكية العامة أو غيرها من الأوراق المالية، حيث تخضع جميع معاملات الصندوق لرقابة و إشراف من الحكومة. وبهذه الطريقة يتمتع المستثمر بالقدرة على التحقق من حالة الصندوق الذي اشترى أسهمه المشاركة فيه.

لا يمكن الاحتفاظ بأموال المستثمر من قبل شركات إدارة المحافظ أو في حساباتهم حيث لا يُسمح بها قانونًا. يتم تنفيذ واجب الوساطة من قبل مؤسسة الوساطة المالية (بنك) مفوض من قبل مجلس أسواق رأس المال. يجب أن توافق مؤسسة الوساطة المالية (البنك) على جميع معاملات ومصروفات التداول التي يقوم بها الصندوق.

أسهم المشاركة في صندوق الاستثمار العقاري المملوكة من قبل المستثمر مملوكة من قبل مؤسسة الوصي المرخصة من قبل مجلس أسواق المال وتسجيلها من قبل وديعة الأوراق المالية المركزية (CSD). تقوم CSD بتسجيل الأصول الأخرى مثل الأسهم وأذون الخزانة والسندات الحكومية وما إلى ذلك. يمكن مراقبة جميع المعاملات من قبل المستثمرين عند تنفيذها من خلال موقع الويب وتطبيقات الإيداع المركزي للأوراق المالية.

المعاملة بالقيمة الحقيقية

يصرح مجلس السوق المالية بشركات تقييم العقارات التي تشير إلى قيمة العقارات المدرجة في محفظة الصندوق. يتم تأكيد القيمة المقدرة من قبل كل من المؤسس ومنظمة الوساطة المالية.

تحصيل الضرائب

هناك العديد من الفوائد على الضرائب التي تقدمها صناديق الاستثمار العقاري. أولاً، الصندوق معفى من ضريبة الشركات. يضمن الإعفاء عدم دفع الأموال للضرائب من مكاسب التداول/الإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، لا يخضع المستثمرون في صناديق الشركات الأجنبية للضرائب، ولكن يتم فرض ضرائب على مستثمري الصناديق الفردية الأجانب بنسبة 10٪ فقط.

كما هو مفصل أعلاه، هذه الفرص المفيدة كافية وحدها لتوفير فوائد صناديق الاستثمار العقاري.

الخطة الاستثمارية

تمتثل صناديق الاستثمار العقاري لخطة استثمار محدد في تاريخ الإصدار، ومن المرجح ألا تتذبذب العوائد المتوقعة. يتم التحكم في خطة الاستثمار دائمًا والامتثال لها من قبل فريق إدارة محفظة الصناديق المهنية. يتم ضمان العائد المتوقع إلى أقصى حد بواسطة طرق التحكم.

عائد أعلى

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري دائمًا بقدرة مساومة أعلى مقارنة بالمستثمرين الأفراد.

وخلص إلى أن هذه القدرة على المساومة تجعل المعاملات أقل سعرًا من المشتريات الفردية. يتم الحصول على عائد رأس مالي كبير تم الحصول عليه من أداء الصندوق نتيجة لانخفاض سعر الشراء بالاقتران مع خطة استثمار الصندوق والإدارة المهنية و وسائل التحكم الأخرى.

مدفوعات الأرباح

قانونياً، يمكن دفع أرباح دورية للمستثمرين من قبل صناديق الاستثمار العقاري. يوضح عرض المستثمر للصندوق مبلغ التكرار والميزات الأخرى لمدفوعات الأرباح. يمكن تعديل ميزات مدفوعات الأرباح من قبل لجنة الاستثمار في الصندوق. يجب على المستثمرين المحتملين اختيار صندوق يقوم بسداد توزيعات الأرباح بشكل دوري، لزيادة العائد على الاستثمار.

السيولة و استراتيجية الخروج

الأصول السائلة تصنع من قبل صناديق الاستثمار العقاري من الاستثمار على الأموال غير المنقولة. يمكن للمستثمر الخروج من الصندوق من خلال إعادة أسهمه للمؤسس خلال فترة خروج محددة منصوص عليها في وثيقة الإصدار. من الممكن دائمًا للمستثمر الخروج من الصندوق من خلال تحويل حصته إلى طرف ثالث.

الإدارة المهنية والبساطة في العملية

تقوم شركات إدارة المحافظ أو شركات إدارة المحافظ العقارية بإنشاء صناديق استثمار عقاري عن طريق الحصول على ترخيص مسجل من مجلس أسواق رأس المال. لكل صندوق لجنة استثمار من المهنيين القطاعيين الذين يوافقون على جميع القرارات - مثل الشراء والبيع والإيجار، وما إلى ذلك. يقوم المستثمر بتفويض مسؤولية الاختيار الصعبة هذه لمديري الصناديق من خلال هذه الطريقة.

بالإضافة إلى ذلك، يدير مدير الصندوق جميع أنشطة إدارة العقارات في محفظة الصندوق مثل الصيانة، وتحصيل الإيجار، والإعلان، والضرائب، والاستشارات القانونية، إلخ.

الدخل الحلال - الامتثال للشريعة

إذا كان المستثمر يرغب في اختيار صندوق متوافق مع الشريعة الإسلامية بدون فائدة لتحقيق دخل حلال. يمكن لصناديق الاستثمار العقاري؛ شراء أو بيع أو تأجير أو تأجير أي عقارات غير منقولة مثل الحقل أو الأرض أو الوحدة السكنية أو المكتب أو مركز التسوق أو الفندق أو المركز اللوجستي أو المستودع أو المنتزه أو المستشفى، إلخ. يجب ألا تقل الأصول العقارية عن 80٪ من استثمارات الصندوق. يحدد استخدام هذه النسبة البالغة 80٪ والباقي من الـ 20٪ ما إذا كان الصندوق متوافقًا مع الشريعة أم لا.

الجنسية التركية

تم إعلان شروط الحصول على الجنسية التركية في لائحة تنفيذ قانون الجنسية التركية رقم 5901. وفقًا للتغيير الأخير الذي تم إجراؤه في اللائحة في 19/09/2018، الأجانب الذين يشترون 500.000 دولار أمريكي أو ما يعادلها من العملة الأجنبية/الليرة التركية في صندوق الاستثمار العقاري و يحتفضون بالصندوق لمدة 3 سنوات كحد الأدنى مؤهلوون للحصول على الجنسية التركية. يصدر مجلس أسواق رأس المال "شهادة المطابقة" التي تؤكد استيفاء الحد الأدنى من متطلبات الاستثمار. اقرأ المزيد عن الجنسية التركية عن طريق استثمار الأموال.

أسئلة متكررة

س: ما هي الصناديق العقارية؟

ج: صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق تؤسس وفق مبادئ الملكية الائتمانية وتوفر الدخل لشركائها من خلال الاستثمار في العقارات والمشاريع القائمة على العقارات.

س: ما هي مميزات الصناديق العقارية؟

ج: المستثمر الذي يشتري صندوق استثمار عقاري يساهم في كل من دخل الإيجار وزيادة قيمة العقار. توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين دخلًا ثابتًا وزيادة في القيمة في بيئة شفافة. تتم مراقبة العملية من قبل SPK (Sermaye Piyasası Kurulu).

س: من يمكنه الاستثمار في الصناديق العقارية؟

ج: يمكن فقط للمستثمرين المؤهلين الاستثمار في الصناديق. يكفي أن يكون لديك أصول بقيمة مليون ليرة تركية لتصبح مستثمرًا مؤهلًا.

س: هل يمكن للأجانب الاستثمار في الصناديق العقارية في تركيا؟

ج: نعم. إذا تم احتساب الأجنبي كمستثمر مؤهل، فمن الممكن الاستثمار في الصناديق العقارية.

س: هل يمكنني الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار في الصناديق العقارية؟

ج: نعم. يمكن للأجانب الذين يستثمرون 500.000 دولار أمريكي في صناديق عقارية الحصول على الجنسية التركية. هذه من أسرع طرق الحصول على الجنسية التركية. تعرف على المزيد حول الجنسية التركية عن طريق صندوق الاستثمار

س: وماذا عن ضرائب استثمار الصناديق العقارية؟

ج: توزيعات الأرباح والدخول المكتسبة من قبل المستثمرين الأفراد الذين يستثمرون في الصناديق معفاة من ضريبة الدخل. تقتصر الأرباح التي يتم الحصول عليها من خلال الاستثمار في الصناديق العقارية على ضريبة توقف بنسبة 10٪ فقط ولا يتم الإعلان عنها.

س: هل أموالي آمنة في الصناديق العقارية؟

ج: يتم الاحتفاظ بأسهم المشاركة في صندوق الاستثمار العقاري من قبل أمين المحفظة المعتمد من SPK ومسجلة لدى وكالة التسجيل المركزية (Merkezi Kayıt Kuruluşu). يتم تقييم الاستثمارات العقارية من قبل مؤسسات التقييم المعتمدة من قبل SPK. تخضع الأموال بالإضافة إلى ذلك للتدقيق المستقل.

س: ما نوع العقارات التي يمكن للصناديق العقارية الاستثمار فيها؟

ج: كما هو مذكور في مستندات الإصدار، يمكن للصناديق الاستثمار في الأراضي، والإسكان، والمكاتب، ومراكز التسوق، والفنادق، والمراكز اللوجستية، والمستودعات، والمتنزهات، والمستشفيات، والاستثمارات العقارية المماثلة.

س: كيف يمكنني الخروج من الصناديق؟

ج: في الصناديق المؤقتة، يتم الخروج تلقائيًا في نهاية المدة. في الصناديق الدائمة، يمكن إعادة أسهم المشاركة في الصندوق إلى الصندوق على مراحل، ويمكن وضع الشروط المحددة في وثيقة الإصدار ويمكن الخروج. في الأموال المؤقتة، إذا تم تحديدها في مستند الإصدار، يمكن إجراء الخروج خلال فترة الصندوق.