عند الحديث عن شراء عقار بأمان في تركيا، فإن الفارق بين عملية شراء سلسة ووقوع خطأ يكمن في التفاصيل. بدءًا من فحص صك الملكية وصولًا إلى تصاريح البلدية، تتطلب كل خطوة عناية ودقة. ولهذا السبب أعددنا هذا الدليل الخاص بالمشترين الأجانب للعقارات في تركيا.
في هذه الصفحة، ستتعرّف على كيفية مساهمة الفحص القانوني الصحيح للعقار في تجنّب الديون الخفية، أو نزاعات الملكية، أو مشكلات التقسيم العمراني. 
5 مخاطر يجب الانتباه لها عند شراء عقار في تركيا
فيما يلي خمسة مخاطر شائعة يجب أخذها بعين الاعتبار لتأمين استثمارك في تركيا:
1. مخاطر الملكية
لا يمكن إتمام أي معاملة عقارية ما لم يكن البائع مالكًا كامل الحقوق. في حال وجود أكثر من مالك مدرج في صك الملكية، يجب على كل واحد منهم تقديم موافقة خطية على البيع. وفي حالات أكثر خطورة، قد تظهر ادعاءات ملكية غير صحيحة أو مستندات مزوّرة. كذلك، قد يكون العقار خاضعًا لإجراءات وراثة مستمرة، ما يمنع نقل الملكية.
كيف تتحقق من الملكية القانونية للعقار في تركيا؟
يمكنك إجراء تحقق موثوق من صك الملكية في تركيا عبر نظام Web-Tapu الرسمي. ابدأ بمطابقة اسم البائع مع سجلات السجل العقاري الرسمية. وعند الحاجة، اطلب نسخة موثقة من هويته.
2. غياب تصاريح التقسيم العمراني والبناء
يُعد شراء عقار لا يستوفي متطلبات التقسيم العمراني أو تصاريح البناء من المخاطر الكبيرة. فبعض العقارات قد تفتقر إلى الموافقات الرسمية أو لا تتوافق مع أنظمة التخطيط العمراني. وإذا كان العقار مسجّلًا كزراعي أو تجاري بدلًا من سكني (مسكن)، فلا يمكن استخدامه قانونيًا كمنزل. لا يعيق هذا الأمر الحصول على عنوان رسمي في تركيا فحسب، بل يجعل إعادة البيع بالقيمة الحقيقية أكثر صعوبة.
كيف تتحقق من التقسيم العمراني والتصاريح في تركيا؟
اطلب تقرير حالة التقسيم العمراني (İmar Durumu) من البلدية وتحقق من الاستخدام القانوني للعقار. قارن تفاصيل صك الملكية مع مخططات البناء والتراخيص. وتأكد من أن الموقع لا يقع ضمن منطقة محظورة مثل المناطق العسكرية أو المحميات الطبيعية. إضافة إلى ذلك، تحقق من أن عدد الطوابق وكثافة البناء متوافقان مع أنظمة التقسيم العمراني للعقارات في تركيا. 
3. الالتزامات المالية الخفية
تُعد الالتزامات المالية الخفية من أكثر مخاطر الاحتيال العقاري شيوعًا في تركيا. فإذا كان العقار خاضعًا لرهن عقاري، أو ضرائب غير مدفوعة، أو ديون مثل فواتير الكهرباء والمياه والغاز، فقد تصبح مسؤولًا عنها بعد الشراء. وقد يؤدي ذلك إلى زيادة التكاليف بشكل كبير وخلق مشكلات مالية طويلة الأمد.
كيف تتحقق مما إذا كان على العقار ديون في تركيا؟
قبل إجراء أي دفعة، اطلب شهادة خلو ذمة من دائرة السجل العقاري. تؤكد هذه الوثيقة ما إذا كان العقار خاليًا من القروض أو الحجوزات أو القيود. كما يُنصح بطلب إيصالات من البائع تثبت عدم وجود ديون. وفي حال وجود ديون، يمكنك التفاوض مع البائع لسدادها قبل البيع أو تعديل سعر الشراء وفقًا لذلك.
4. عدم الأهلية للجنسية التركية أو الإقامة
يشتري العديد من الأجانب العقارات في تركيا بهدف التقدّم للحصول على الإقامة أو الجنسية. إلا أن ليست جميع العقارات مؤهلة لذلك. فقد يؤدي شراء نوع غير مناسب من العقارات إلى حرمانك من تصريح الإقامة أو جواز السفر التركي الذي تطمح إليه.
على سبيل المثال، توجد أحياء مغلقة أمام تملّك الأجانب بسبب سياسات التوازن الديموغرافي. كما لا يمكن للأجنبي امتلاك أكثر من 30 هكتارًا من الأراضي. إضافة إلى ذلك، لا تُقبل العقارات المشيّدة بشكل غير قانوني أو المسجّلة كعقارات تجارية أو زراعية لأغراض الإقامة أو الجنسية.
كيف تتحقق من الأهلية للإقامة والجنسية التركية؟
يجب التأكد من أن التقسيم العمراني، وصك الملكية، وسعر العقار مناسب لتقديم طلبات الإقامة أو الجنسية. وأفضل طريقة لذلك هي استشارة محامٍ عقاري قبل توقيع عقد البيع، حيث سيتحقق من القيود الرسمية ويؤكد توافق استثمارك مع أهدافك.
5. مخاطر شراء العقارات على المخطط في تركيا
قد لا تستوفي العقارات على المخطط بعض المتطلبات القانونية أو الفنية، مثل تراخيص البناء أو تصاريح التقسيم العمراني أو موافقات البلدية. وقد يؤدي ذلك إلى تأخير في التسليم، أو في بعض الحالات عدم اكتمال المشروع مطلقًا. وحتى بعد الانتهاء، قد لا يتم نقل صك الملكية. 
ما الذي يجب الانتباه له عند شراء عقار على المخطط في تركيا؟
تأكد دائمًا من وجود عقد “وعد بالبيع” موثّق لدى كاتب العدل عند شراء العقارات على المخطط، إذ لا يمكن نقل صك الملكية بدونه. كما يُنصح بدراسة مشاريع المطوّر السابقة، ووضعه المالي، وسجله في السوق. ويجب أن يتضمن العقد شروط ضمان واضحة لتغطية أي مشكلات فنية قد تظهر بعد التسليم.
نصائح لحماية استثمارك في تركيا
يمكنك اتباع النصائح التالية لتجنّب عمليات الاحتيال الشائعة المتعلقة بصكوك الملكية في تركيا:
1. التحقق من صحة صك الملكية التركي
يُعد صك الملكية (Tapu) الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية العقار في تركيا. احرص دائمًا على مطابقة بيانات الصك مع تفاصيل العقار بدقة، بما في ذلك معلومات المالك، وبيانات القطعة، والحدود.
اطّلع على صفحتنا ذات الصلة حول صك الملكية في تركيا للتعرّف على إجراءات المعاملة.
2. الحصول على تقييم عقاري احترافي (تقرير التقييم)
يُعد تقرير التقييم العقاري (Ekspertiz Raporu) إلزاميًا في جميع المعاملات التي تشمل الأجانب. يؤكد هذا التقرير قيمة العقار وحالته، ويساعدك على تجنّب الدفع الزائد، ويضمن خلو العقار من المخاطر القانونية أو المالية الخفية.
اطّلع على صفحتنا ذات الصلة لمعرفة المزيد حول تقرير التقييم العقاري في تركيا.
3. مراجعة عقد البيع بعناية
لا توقّع أي عقد بيع دون فهم جميع بنوده. تحقق من شروط الدفع، والغرامات، ومواعيد التسليم، وشروط الاسترداد. يجب أن يتضمن العقد العنوان الدقيق للعقار، ومساحته، وتصنيفه، وحالته الإنشائية، وشروط الدفع. وإذا كان العقد باللغة التركية، فاطلب ترجمة معتمدة لتجنّب تفويت أي تفاصيل. 
4. العمل مع خبراء موثوقين
إن التعامل مع شركة موثوقة وتوكيل محامٍ عقاري في تركيا يمكن أن يجنّبك أخطاء مكلفة.
نحن في Istanbul Homes ® نضمن شراء عقار آمن في تركيا من خلال:
- تقديم تقرير تقييم مجاني لجميع عملائنا.
- إتمام نقل صك الملكية بسياسة “صفر أخطاء”.
- قيام محامينا الداخليين بإعداد عقد البيع بعناية، مع وضع شروط مخصّصة تحمي حقوق كل من المشتري والبائع.
- التحقق شخصيًا من سمعة شركة الإنشاء في مشاريع البيع على المخطط.
- إجراء التدقيق القانوني لصك الملكية في تركيا، والذي يشمل:
- تقييم الحالة الفيزيائية للعقار.
- تحديد أي قيود مثل الحجوزات أو الرهون أو النزاعات.
- تقييم العوامل البيئية مثل مخاطر الفيضانات.
- الكشف عن أي قضايا قانونية قائمة.
الأسئلة الشائعة
س: ما المستندات التي يجب مراجعتها قبل شراء عقار في تركيا؟
ج: قبل شراء عقار في تركيا، يجب مراجعة صك الملكية (Tapu)، ورخصة البناء، وشهادة السكن (İskan)، وحالة التقسيم العمراني، وأي سجلات للرهون أو الديون. تُعد هذه المستندات أساسية للتحقق الآمن من ملكية العقار في تركيا.
س: هل توكيل محامٍ إلزامي عند شراء عقار في تركيا؟
ج: توكيل محامٍ ليس إلزاميًا قانونيًا، لكنه موصى به بشدة. يضمن المحامي العقاري المؤهل تنفيذ إجراءات التحقق من صك الملكية بشكل صحيح، ومراجعة العقود، وحمايتك من المخاطر أو الاحتيال المحتمل. ويقدّم محامو Istanbul Homes ® هذه الخدمات كجزء أساسي من جميع المعاملات.
س: كيف يعمل نظام Web-Tapu في تركيا؟
ج: يُعد نظام Web-Tapu منصة رقمية رسمية توفّر فحصًا آمنًا لملكية العقارات في تركيا. ويحتوي على قاعدة بيانات شاملة تتضمن تفاصيل الملكية، والمعلومات المساحية، وبيانات القطع. ومن خلال Web-Tapu، يمكنك بسهولة التحقق من صك الملكية عبر الإنترنت، ومراجعة حالة الملكية، والتأكد من الموقع والحدود الدقيقة للعقار.
هل لديك المزيد من الأسئلة؟ انتقل إلى قسم التعليقات أدناه، وسيقوم خبراؤنا بالرد عليك في أقرب وقت!
