Le marché immobilier d'Istanbul : bilan 2026 et perspectives 2027

Dernière mise à jour : novembre 2026

Istanbul est le plus grand marché immobilier de Türkiye et la ville que les acheteurs étrangers choisissent le plus. Ce guide examine ce que disent les données officielles sur 2026 jusqu'ici, et les facteurs qui façonneront le marché en 2027. Nous le mettons à jour à mesure que de nouveaux chiffres paraissent.

Le marché immobilier d'Istanbul en un coup d'œil

Les prix : forte hausse en livres, quasi stables après inflation

Selon l'indice des prix des logements de la Banque centrale de la République de Türkiye (TCMB), les prix des logements à Istanbul ont augmenté de 26,8 % sur un an à fin septembre 2026, la plus forte hausse annuelle de toutes les régions du pays. Le même mois, l'inflation annuelle était de 29,73 %. Autrement dit, les prix à Istanbul ont continué de monter en livres, mais sont restés à peu près au niveau de l'inflation en termes réels (notre calcul à partir des deux chiffres officiels : environ 2 % sous l'inflation).

Pour les acheteurs, cela compte à deux titres. D'abord, un marché qui n'a pas devancé l'inflation n'est pas un marché en surchauffe. Ensuite, pour les acheteurs qui apportent des économies en euros, dollars ou livres sterling, le prix d'achat dépend autant du taux de change le jour du virement que du prix en livres turques : le calendrier et la planification des devises font donc partie de la décision.

Les loyers montent plus vite que les prix

Les loyers des nouveaux locataires à Istanbul ont augmenté de 35,5 % sur un an à fin septembre 2026, contre 26,8 % pour les prix de vente. Quand les loyers progressent plus vite que les prix, le rendement locatif d'un logement acheté récemment s'améliore. C'est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs qui achètent pour louer gardent un œil attentif sur Istanbul, notamment dans les quartiers centraux où la demande des actifs, des étudiants et des expatriés est régulière.

Acheteurs étrangers : moins nombreux en Türkiye, plus nombreux à Istanbul

En 2025, les étrangers ont acheté 21 534 logements en Türkiye, et Istanbul a été leur premier choix avec 7 989 achats. Sur les neuf premiers mois de 2026, les achats étrangers dans l'ensemble du pays ont reculé de 4,3 %, tandis qu'Istanbul a évolué en sens inverse : 6 533 logements, en hausse de 2,9 %, ce qui a porté la part de la ville dans l'ensemble des achats étrangers à 42,7 %.

Le profil des acheteurs change aussi. En 2025, les plus grands groupes d'acheteurs étrangers en Türkiye étaient les citoyens de Russie, d'Iran et d'Ukraine. De janvier à septembre 2026, les acheteurs venus de Chine se sont distingués : 853 des 877 logements achetés par des citoyens chinois en Türkiye se trouvaient à Istanbul.

Istanbul abrite aussi la plus grande communauté d'étrangers résidents de Türkiye ; découvrez comment Istanbul est devenue la première ville de Türkiye pour les résidents étrangers.

Où regardent les acheteurs

Istanbul est une ville de nombreux marchés. Les quartiers que nos clients envisagent le plus souvent se répartissent en deux groupes :

• Pour les revenus locatifs : Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Üsküdar, Kağıthane et Maltepe, des quartiers centraux à la demande locative régulière.
• Pour la valorisation et la revente : Başakşehir, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Ümraniye, Ataşehir, Kartal, Beylikdüzü, Esenyurt et Pendik, où de nouveaux projets et de nouvelles liaisons de transport continuent de transformer les quartiers.

La transformation urbaine (le renouvellement des immeubles anciens exposés au risque sismique) se poursuit dans toute la ville et constitue l'une des principales sources de nouvelle offre dans les quartiers centraux. De nouvelles lignes de métro changent aussi la carte : lisez notre article sur le futur tracé du métro et ce qu'il signifie pour l'immobilier à Istanbul. Pour un aperçu quartier par quartier de la hausse des prix, consultez notre guide des quartiers d'Istanbul où la valeur des logements progresse le plus vite.

Résidence et citoyenneté par l'investissement immobilier

Acheter un bien à Istanbul peut aussi ouvrir une voie légale pour vivre en Türkiye. En octobre 2026 :

• Permis de séjour : un logement d'une valeur d'au moins 200 000 USD.
• Citoyenneté turque par investissement : un bien d'une valeur d'au moins 400 000 USD, avec un engagement de non-revente de trois ans inscrit sur l'acte de propriété.

Les règles et les seuils changent, et chaque demande est tranchée par les autorités. Vérifiez toujours les conditions en vigueur avant d'acheter.

À suivre en 2027

• Les taux d'intérêt. La TCMB a abaissé son taux directeur à 36 % le 22 octobre 2026, sa première baisse depuis janvier. La prochaine décision est attendue le 10 décembre 2026. Des taux plus bas rendraient les prêts immobiliers plus accessibles aux acheteurs locaux et soutiendraient la demande.
• L'inflation. Dans l'enquête d'octobre 2026 de la TCMB, les acteurs du marché attendaient une inflation d'environ 23,9 % à douze mois, soit moins qu'aujourd'hui. Une inflation plus faible rendrait les variations réelles de prix plus faciles à lire.
• Les loyers. Si les loyers continuent de croître plus vite que les prix de vente, les rendements locatifs continueront de s'améliorer.
• La demande étrangère. La part croissante d'Istanbul dans les achats étrangers montre où se concentrent les acheteurs internationaux. Les chiffres de l'année complète 2026 seront publiés en janvier 2027.

Nous mettrons cet article à jour à mesure que ces chiffres seront publiés.

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Notre équipe vous accompagne de la première présélection jusqu'à l'acte de propriété et au-delà : choix du bon quartier selon votre objectif, vérification du bien et de ses documents, gestion du transfert et, si vous le souhaitez, démarches de résidence ou de citoyenneté et gestion locative après l'achat. Parcourez nos biens à vendre à Istanbul ou lisez notre guide de l'immobilier de luxe à Istanbul. Contactez-nous pour parler de vos projets.

Sources : TÜİK (institut turc de statistique), statistiques des ventes de logements, septembre 2026 et 2025 ; Banque centrale de la République de Türkiye (TCMB), indice des prix des logements et indice des loyers des nouveaux locataires, septembre 2026 ; indice des prix à la consommation TÜİK, octobre 2026 ; décision sur le taux directeur de la TCMB du 22 octobre 2026 et enquête auprès des acteurs du marché, octobre 2026. Ventes aux étrangers de janvier à septembre 2026 par province, telles que rapportées dans la presse à partir des tableaux du TÜİK. Dernière mise à jour : novembre 2026.