Une servitude de plancher représente le droit d'immobilier sur une unité indépendante au sein d'un immeuble résidentiel inachevé. Les servitudes de plancher sont associées à des projets en cours de construction ou à venir. Elles peuvent concerner plusieurs propriétaires fonciers. Dans ce cas, elles protègent les droits de toutes les parties en définissant clairement le projet et ses unités. Par conséquent, les servitudes de plancher sont considérées comme l'un des documents immobiliers turcs essentiels pendant la phase de construction.
Cette page propose un guide complet sur la servitude de plancher en Turquie, couvrant les documents requis, la procédure juridique et les différences avec le titre de copropriété.
Qu'est-ce qu'une servitude de plancher en Turquie ? En quoi diffère-t-elle d'un titre de copropriété ?
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Ces deux types de titres de propriété reflètent la propriété du bien. La servitude de plancher (kat irtifakı) désigne le droit de propriété sur une unité indépendante au sein d'un projet résidentiel inachevé. Le titre de copropriété (kat mülkiyeti), quant à lui, s'applique aux unités indépendantes au sein d'un immeuble achevé. Également appelée propriété de plancher ou pleine propriété, une servitude de plancher doit être convertie en titre de copropriété une fois la construction terminée et le bien devenu légalement habitable. C'est pourquoi une servitude de plancher est un titre de propriété temporaire.
Importance juridique d'une servitude de plancher avant l'achèvement des travaux
Une servitude de plancher définit les unités indépendantes d'un bâtiment avant l'achèvement des travaux. Elle garantit que des informations telles que la superficie, l'adresse et le propriétaire de chaque unité sont clairement enregistrées dans le registre des titres de propriété. L'établissement d'une servitude de plancher avant l'achèvement des travaux permet de protéger les droits des propriétaires, d'éviter de futurs litiges et d'accélérer et d'optimiser les procédures juridiques.
Quelles sont les étapes de l'enregistrement d'une servitude de plancher ?
En Turquie, l'enregistrement d'une servitude de plancher au registre foncier est simple. L'ensemble de la procédure peut également être effectué par un représentant légal muni d'une procuration.
- Assurer la conformité au zonage : Le projet doit être entièrement conforme aux réglementations turques en matière de zonage et d'urbanisme.
- Définir les unités indépendantes et leurs propriétaires : Chaque unité indépendante doit être clairement identifiée et faire l’objet d’un accord mutuel entre toutes les parties prenantes. En cas de litige, celui-ci peut être réglé par voie judiciaire.
- Rédiger l’acte de servitude de plancher : Une fois l’accord conclu, les propriétaires (ou leurs représentants légaux) doivent rédiger un acte officiel détaillant les détails de la servitude de plancher (taille des unités et propriétaires).
- Déposer une demande auprès du bureau du cadastre : L’acte de servitude de plancher doit être soumis à la Direction du cadastre (Tapu Kadastro Müdürlüğü) pour enregistrement officiel.
Documents requis pour une demande de servitude de superficie en Turquie
Vous devez présenter les documents suivants à la Direction du cadastre :
- Pièces d’identité et photos d’identité récentes de tous les propriétaires fonciers
- Titre de propriété (tapu senedi) du terrain
- Déclaration d’établissement de servitude de superficie, signée par tous les propriétaires
- Plan d’implantation (vaziyet planı) montrant la structure complète et les unités indépendantes
- Plan de gestion (yönetim planı), signé par tous les propriétaires
- Registre de copropriété (kat mülkiyeti kütüğü)
Est-il sûr d’acheter un bien immobilier avec une servitude de superficie ?
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Oui. L’achat d’un bien immobilier avec une servitude de superficie est généralement sûr, surtout lorsque la procédure est menée correctement et de manière transparente.
Cependant, certains risques potentiels persistent :
- Le bien peut être endetté, ce qui pourrait être transféré au nouveau propriétaire.
- Les banques peuvent rejeter les demandes de prêt immobilier pour les biens avec servitude de superficie.
- Les promoteurs peuvent s’écarter du plan de projet approuvé.
- Le projet pourrait subir des retards ou des interruptions.
Dans ce cas, un contrat d'achat immobilier bien rédigé protégera vos droits. Cependant, des difficultés financières ou de calendrier peuvent survenir.
Conseils pour éviter ces risques :
- Collaborez avec des promoteurs réputés et expérimentés.
- Évaluez les projets antérieurs et les délais de livraison.
- Envisagez de consulter des professionnels de l'immobilier pour la procédure de servitude.
- Optez plutôt pour un bien immobilier avec titre de copropriété.
Procédure juridique de conversion d'une servitude de plancher en titre de propriété en Turquie
Vous pouvez entamer la procédure juridique une fois la construction terminée et le bâtiment prêt à être utilisé à des fins résidentielles. Cette procédure est effectuée par l'intermédiaire de la Direction du cadastre (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü).
Vous aurez besoin des documents suivants :
- Permis d'occupation
- Projet d'architecture et plan d'aménagement
- Liste des unités indépendantes et des parts de terrain
- Titres de propriété existants
- Demande de permis et pièces d'identité des copropriétaires
- Assurance tremblement de terre obligatoire (DASK) pour chaque unité indépendante
- Certificat de désendettement
Une fois ces documents soumis, les copropriétaires recevront un nouveau titre de propriété pour leurs unités indépendantes.
Foire aux questions sur la servitude de plancher en Turquie
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Q. Quelle est la différence entre une servitude de plancher et un titre de copropriété (propriété de plancher) en Turquie ?
R. Ces deux documents font office de certificat de propriété. La servitude de plancher désigne l'enregistrement des droits de propriété des unités individuelles d'un projet inachevé. Un titre de copropriété (également appelé propriété de plancher ou pleine propriété) est délivré lorsque le bâtiment est prêt à être utilisé à des fins résidentielles.
Q. Quel est l'impact d'une servitude de plancher sur les droits de propriété en Turquie ?
R. Les propriétaires d'unités sous servitude de plancher ont des droits limités. Ils peuvent vendre, transférer, hypothéquer ou transmettre leur unité. Cependant, ils ne peuvent pas prendre de décisions unilatérales concernant les parties communes. Toute action affectant les espaces partagés doit être convenue par toutes les parties.
Q. Pourquoi la servitude de plancher est-elle importante pendant la phase de construction en Turquie ?
R. Une servitude de plancher protège les droits de chaque propriétaire foncier pendant la construction. Elle définit clairement les limites de propriété et les parties communes d'un projet.
Q. Puis-je vendre un bien immobilier avec une servitude de plancher en Turquie ?
R. Oui, vous pouvez vendre le logement individuel que vous possédez. La procédure doit être effectuée auprès de la Direction du cadastre.
Q. Comment obtenir une servitude de sol en Turquie ?
R. Vous devez vous rendre au bureau du cadastre avec les documents requis. Si d'autres propriétaires sont concernés, leur accord est également nécessaire.
Q. Comment vérifier si un bien immobilier turc dispose d'une servitude de sol ?
R. Vous pouvez le vérifier sur le titre de propriété. Il comporte des colonnes spécifiques indiquant si le bien est doté d'une servitude de sol (kat irtifakı) ou d'un titre de copropriété (kat mülkiyeti). Une seule de ces sections sera indiquée sur l'acte.
Q. Ai-je besoin d'un avocat pour obtenir une servitude de sol en Turquie ?
R. Pas nécessairement. Vous pouvez effectuer l'ensemble de la procédure de manière indépendante. Cependant, il est conseillé de faire appel à des experts juridiques pour l'enregistrement d'une servitude de sol. Cela protège non seulement vos droits, mais garantit également une procédure plus rapide et plus fluide.
Q. Comment annuler une servitude de sol ?
R. Une servitude de plancher prend fin dans les cas suivants :
- Lorsque l’acte est transformé en copropriété,
- Si les copropriétaires déposent une demande écrite auprès du Bureau du cadastre,
- À la demande de tout copropriétaire, si les travaux n’ont pas commencé dans les 5 ans.
