Фонды Недвижимости в Турции

В официальном издании Правительства Resmi Gazete 3 января 2014 года опубликована статья об инвестиционных фондах недвижимости. Там сказано, что фонды, как правило, создаются за рубежом, а для корпоративных и иностранных инвесторов они рассматриваются как инструменты рынка капитала, позволяющие проводить секьюритизацию недвижимости. Они также способствуют притоку денежных средств и объединяют инвесторов и владельцев недвижимости.

Фонд недвижимости – это форма коллективных инвестиций, когда аккумулируются индивидуальные сбережения инвесторов, которые затем под руководством профессиональной управляющей компании вкладываются в приносящие доход активы в виде недвижимости.

Инвестиционные фонды недвижимости создаются для инвестирования в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости. Целью фондов является получение дохода от продажи объектов за счет увеличения их стоимости, а также получения прибыли от сдачи в аренду. Активы фонда могут приносить доход двумя способами. Первый способ, называемый приростом стоимости: активы дорожают с течением времени и могут быть проданы выше цены покупки. Второй способ, называемый дивидендным доходом: на активы начисляется прибыль, которая выплачивается акционерам наличными в определенные периоды времени в соответствии со стратегическим планом фонда.

Основные Причины Инвестирования в Фонды Недвижимости

Безопасный Механизм – Государственная Гарантия

Фонд недвижимости может быть создан компанией по управлению портфелем недвижимости под наблюдением и контролем Совета по рынку капитала в соответствии с юридическими нормами. Благодаря строгому государственному контролю, инвестиционные фонды недвижимости являются надежным и прозрачным инвестиционным инструментом. Все доли (паи) инвесторов, участвующих в инвестиционном фонде недвижимости, хранятся в кастодиальном учреждении, лицензированном Советом по рынку капитала, и зарегистрированы в Центральном депозитарии ценных бумаг, где также хранятся такие активы, как акции, казначейские векселя, государственные облигации и т. п.

Кастодиан (финансовый агент, занимающийся вопросами хранения финансовых активов) осуществляет надзор за покупкой недвижимости, совершаемой от имени фонда. Активы фонда полностью защищены в случае банкротства учредителя или кастодиана, поскольку он отделен от активов как учредителя, так и кастодиана. Даже если управление и счета учредителя или кастодиана будут переданы государству, активы фонда не могут быть подвергнуты банкротству, арестованы или ограничены.

Безопасные Инвестиции

Инвестиционные фонды недвижимости могут работать только с готовыми объектами недвижимости и/или с недвижимостью, имеющей разрешение на эксплуатацию. Исключение составляют только проекты, проводимые Emlak Konut, Управлением по развитию жилищного строительства (TOKİ), муниципалитетами, а также компаниями с их филиалами, дочерними компаниями и/или компаниями, которые имеют право назначать совет директоров. Также инвестиционные фонды недвижимости не могут участвовать в девелоперской и/или операционной деятельности.

Прозрачность

Совет по рынку капитала постоянно контролирует деятельность фонда на соответствие принятому уставу и выданному сертификату.

Обязательным условием является полное информирование инвесторов о любой деятельности фонда, поскольку все сделки фонда подлежат государственному контролю и надзору. Для этого используется сайт «Платформа по Раскрытию Информации» (Kamuyu Aydınlatma Platformu), где даются сведения об инвестиционных и публичных компаниях или других ценных бумагах. Таким образом, инвестор имеет возможность проверить деятельность фонда, в котором он приобрел свои доли.

Средства инвестора отделены от имущества компании по управлению портфелем и их счетов, так как это запрещено законом. Хранение осуществляется кастодиальным учреждением (банком), уполномоченным Советом по рынку капитала. Все торговые операции и расходы, производимые фондом, должны быть одобрены кастодиальным учреждением (банком).

Все доли (паи) инвесторов, участвующих в инвестиционном фонде недвижимости, хранятся в кастодиальном учреждении, лицензированном Советом по рынку капитала, и зарегистрированы в Центральном депозитарии ценных бумаг (ЦДЦБ). Центральный депозитарий регистрирует и другие активы, такие как акции, казначейские векселя, государственные облигации и пр. Все сделки могут отслеживаться инвесторами на сайте и в приложении Центрального депозитария.

Сделки по Реальной Стоимости

Вся недвижимость, входящая в активы фонда, подлежит обязательной оценке, которую проводят сертифицированные компании-оценщики, лицензированные Советом по рынку капитала. Оценочная стоимость подтверждается как учредителем, так и кастодиальным учреждением.

Налогообложение

Участие в инвестиционном фонде недвижимости дает налоговое преимущество. Во-первых, фонд освобождается от корпоративного налога: фонд не платит подоходный налог от торговли/аренды.

Кроме того, иностранные инвесторы корпоративных фондов не облагаются налогом, в то время как иностранные инвесторы индивидуальных фондов облагаются подоходным налогом 10%.

Из объяснения выше понятно, что налоговые льготы являются выгодным преимуществом инвестиционных фондов недвижимости.

План по Инвестициям

Инвестиционные фонды недвижимости действуют в соответствии с инвестиционным планом, который четко определен на момент основания, поэтому ожидаемая доходность, скорее всего, не будет колебаться. Управление фонда и контроль за соблюдением плана осуществляется профессиональным участником рынка ценных бумаг – управляющей компанией. Таким образом, описанный механизм контроля обеспечивает максимальный ожидаемый доход.

Более Высокий Доход

Инвестиционные фонды недвижимости всегда имеют более сильный переговорный потенциал по сравнению с индивидуальными инвесторами.

Это приводит к тому, что сделки заключаются по более выгодной цене, чем покупки индивидуальных инвесторов. Таким образом, более высокий доход, полученный от деятельности фонда, достигается за счет выгодной покупной цены в сочетании с инвестиционным планом фонда, профессиональным управлением и другими механизмами контроля.

Выплата Дивидендов

По закону, инвестиционные фонды недвижимости могут выплачивать своим участникам дивиденды в определенные периоды. В уставе фонда оговорены сроки выплат, размер и прочие особенности выплаты дивидендов. Они могут быть изменены инвестиционным комитетом фонда. Потенциальные инвесторы должны выбрать фонд, который периодически производит выплаты дивидендов, чтобы максимизировать доходность инвестиций.

Ликвидность – Стратегия Выхода

Ликвидный актив создается инвестиционными фондами недвижимости за счет вложений в недвижимость. Инвестор может выйти из фонда, вернув свою долю учредителю в течение определенного периода времени, в зависимости от условий выкупа паев, оговоренных в уставе. Инвестор всегда может выйти из фонда, передав свою долю третьему лицу.

Профессиональное Управление и Удобное Делегирование Полномочий

Фонд недвижимости может быть создан компанией по управлению портфелем недвижимости, получив лицензию от Совета по рынкам капитала. В каждом фонде есть инвестиционный комитет, члены которого являются профессиональными участниками данной отрасли. Под эгидой этой управляющей компании принимаются все решения о сделках – покупке, продаже, аренде и пр. Инвестор делегирует ответственность по размещению и управлению своими паями управляющей компании, поэтому фонды, как правило, предназначены для таких инвесторов, у которых нет специальных знаний и опыта в этой сфере.

Кроме того, управляющая компания берет на себя всю работу по управлению недвижимостью в портфеле фонда, такую как обслуживание, сбор арендной платы, декларирование, налогообложение, юридические консультации и пр.

Халяльный Доход – Соблюдение Правил Шариата

Если инвестор хочет получать халяльный доход, он должен выбрать беспроцентный фонд, подходящий под правила шариата. Инвестиционные фонды недвижимости могут покупать, продавать, сдавать в аренду или лизинг любую недвижимость, такую как поле, земля, жилой объект, офис, торговый центр, гостиница, логистический центр, склад, парк, больница и т. д. Минимум 80% инвестиций фонда должны быть вложены в недвижимость. Использование этих 80% и оставшихся 20% определяет, соответствует ли фонд законам шариата или нет.

Турецкое Гражданство

Условия получения турецкого гражданства на особых основаниях были указаны в Положении о реализации Закона о турецком гражданстве № 5901. Согласно изменениям, внесенным в это Положение 19 сентября 2018 года, иностранцы, купившие акции в турецких инвестиционных фондах недвижимости на сумму 500 000 долларов США (или в другой иностранной валюте или в турецких лирах в эквивалентном размере) с обязательством не продавать их, как минимум, в течение 3 лет, вправе приобрести турецкое гражданство. Совет по рынку капитала выдает "Сертификат соответствия", подтверждающий, что совершенные инвестиции соответствуют необходимым требованиям для получения гражданства. Узнайте подробнее о Гражданстве Турции Путем Инвестиций в Фондовый Рынок.

Часто Задаваемые Вопросы

В: Что такое фонды недвижимости?
О: Инвестиционные фонды недвижимости – это фонды, созданные в соответствии с принципами фидуциарного права собственности и обеспечивающие доход своим акционерам путем инвестиций в недвижимость и проекты, связанные с недвижимостью.

В: В чем преимущество фондов недвижимости?
О: Инвестор, который покупает долю в инвестиционном фонде недвижимости, участвует в распределении доходов от сдачи в аренду и получении прибыли за счет увеличения рыночной стоимости объектов недвижимости. Инвестиционные фонды недвижимости предоставляют своим акционерам на максимально прозрачных условиях стабильный доход и рост вкладов. Этот процесс контролируется SPK (Sermaye Piyasası Kurulu – Совет по рынкам капитала).

В: Кто может инвестировать в фонды недвижимости?
О: Инвестировать в фонды могут только квалифицированные инвесторы. Для того, чтобы стать квалифицированным инвестором, достаточно иметь актив в размере одного миллиона турецких лир.

В: Могут ли иностранцы инвестировать в фонды недвижимости в Турции?
О: Да. Если иностранец считается квалифицированным инвестором, то он может инвестировать в фонды недвижимости.

В: Могу ли я получить турецкое гражданство, инвестируя в фонды недвижимости?
О: Да. Иностранцы, которые инвестируют 500 000 долларов США в фонды недвижимости, могут получить турецкое гражданство. Это один из самых быстрых способов получения гражданства.

В: А как насчет налогов в инвестиционных фондах недвижимости?
О: Дивиденды и доходы индивидуальных инвесторов, вкладывающих средства в фонды, освобождаются от подоходного налога. Прибыль, полученная от инвестирования в фонды недвижимости, ограничивается 10% налогом за прекращение работы и не декларируется.

В: Находятся ли средства, вложенные в инвестиционный фонд недвижимости, под надежной защитой?
О: Паи акционеров инвестиционного фонда недвижимости хранятся в кастодиальном учреждении, лицензированным Советом по рынку капитала, и регистрируются в Центральном депозитарии ценных бумаг (Merkezi Kayıt Kuruluşu). Оценка вложений в недвижимость производится оценочными организациями, лицензированными Советом по рынку капитала. Фонды дополнительно проходят независимую проверку.

В: В какую недвижимость могут инвестировать фонды недвижимости?
О: Как указано в правоустанавливающих документах, фонды могут инвестировать в землю, жилые объекты, офисные помещения, торговые центры, гостиницы, логистические центры, склады, парки, больницы и т. п.

В: Как я могу выйти из фонда?
О: Во временных фондах выход происходит автоматически по окончании срока. В постоянных фондах паи могут быть возвращены в фонд поэтапно, из фонда также можно выйти при выполнении условий, указанных в эмиссионном документе. Во временных фондах, если это предусмотрено правилами эмиссионного документа, выход может быть произведен в период действия фонда.