كل ما تحتاج معرفته عن حق الانتفاع بالطابق في تركيا

حق الانتفاع بالطابق هو حق الملكية لوحدة مستقلة داخل مبنى سكني غير مكتمل. ترتبط حقوق الانتفاع بالطابق بالمشاريع التي هي قيد الإنشاء أو لم تبدأ بعد. يمكن أن تشمل حقوق الانتفاع بالطابق عدة ملاك أراضٍ. في هذه الحالة، تحمي هذه الحقوق مصالح جميع الأطراف من خلال توضيح المشروع ووحداته بشكل دقيق. لذلك، تُعتبر حقوق الانتفاع بالطابق من الوثائق العقارية الأساسية في تركيا خلال مرحلة البناء.

تقدم هذه الصفحة دليلًا شاملاً عن حق الانتفاع بالطابق في تركيا، يتضمن المستندات المطلوبة، والإجراءات القانونية، والاختلافات بينه وبين سند الملكية المشتركة (الكوندومينيوم).

ما هو حق الانتفاع بالطابق في تركيا؟ وما الفرق بينه وبين سند الملكية الكاملة؟

كلا النوعين من سندات الملكية يعكسان حق التملك العقاري. يشير حق الانتفاع بالطابق (Kat İrtifakı) إلى ملكية وحدة مستقلة داخل مشروع سكني غير مكتمل. أما سند الملكية الكاملة (Kat Mülkiyeti)، فينطبق على الوحدات المستقلة داخل مبنى مكتمل.

ويُعرف أيضًا باسم "ملكية الطابق" أو "الملكية التامة"، ويجب تحويل حق الانتفاع بالطابق إلى سند ملكية كاملة بمجرد الانتهاء من البناء وإعلان العقار صالحًا للسكن قانونيًا. ولهذا السبب، يُعتبر حق الانتفاع بالطابق وثيقة ملكية مؤقتة.

الأهمية القانونية لحق الانتفاع بالطابق قبل اكتمال البناء

يُحدد حق الانتفاع بالطابق الوحدات المستقلة داخل المبنى قبل اكتمال عملية البناء. ويضمن تسجيل تفاصيل مثل مساحة كل وحدة، وعنوانها، ومالكها بشكل واضح في سجل سندات الملكية.

يساعد إنشاء حق الانتفاع بالطابق قبل اكتمال البناء في حماية حقوق المالكين، ويمنع النزاعات المستقبلية، كما يساهم في تسريع الإجراءات القانونية وتنفيذها بكفاءة أكبر.

ما هي خطوات تسجيل حق الانتفاع بالطابق؟

خطوات تسجيل حق الانتفاع بالطابق في دائرة السجل العقاري بتركيا بسيطة. ويمكن تنفيذ هذه العملية بالكامل من قبل ممثل قانوني بموجب توكيل رسمي.

1. ضمان الامتثال لمخططات التنظيم والبناء:
   يجب أن يتوافق المشروع بالكامل مع قوانين وأنظمة التخطيط العمراني والتنمية في تركيا.

2. تحديد الوحدات المستقلة والمالكين:
   يجب تحديد كل وحدة مستقلة بوضوح والتوصل إلى اتفاق مشترك بين جميع الأطراف المعنية. وإذا نشأت أي نزاعات، يمكن حلها عبر المحكمة.

3. إعداد سند حق الانتفاع بالطابق:
   بعد الاتفاق، يجب على المالكين أو ممثليهم القانونيين إعداد سند رسمي يتضمن تفاصيل حق الانتفاع، مثل مساحات الوحدات وأسماء مالكيها.

4. تقديم الطلب إلى دائرة السجل العقاري:
   يجب تقديم سند حق الانتفاع بالطابق إلى مديرية السجل العقاري (Tapu Kadastro Müdürlüğü) لتسجيله رسميًا.

المستندات المطلوبة للتقديم على حق الانتفاع بالطابق في تركيا

يجب تقديم المستندات التالية إلى مديرية السجل العقاري (Tapu Kadastro Müdürlüğü):

• بطاقات الهوية وصور شخصية حديثة لجميع مالكي الأرض
• سند ملكية الأرض (tapu senedi)
• إعلان تأسيس حق الانتفاع بالطابق، موقع من جميع المالكين
• مخطط الموقع (vaziyet planı) يوضح المبنى بالكامل والوحدات المستقلة
• خطة الإدارة (yönetim planı)، موقعة من جميع المالكين
• سجل الملكية المشتركة (kat mülkiyeti kütüğü)

هل من الآمن شراء عقار بحق انتفاع بالطابق (kat irtifakı) في تركيا؟

نعم، شراء عقار بحق انتفاع بالطابق يُعد آمنًا بشكل عام، خاصة إذا تم تنفيذ العملية بشكل صحيح وشفاف.

ومع ذلك، هناك بعض المخاطر المحتملة التي يجب الانتباه لها:

• قد يكون على العقار ديون قائمة يمكن أن تنتقل إلى المالك الجديد.
• قد ترفض البنوك منح قروض إسكان للعقارات التي لا تزال تحت حق انتفاع بالطابق.
• قد لا يلتزم المطور العقاري بالمخطط المعتمد للمشروع.
• قد يواجه المشروع تأخيرات أو يتعرض للتوقف.

في مثل هذه الحالات، سيساعدك عقد شراء عقار مُعد بشكل قانوني جيد على حماية حقوقك، إلا أنه لا يزال من الممكن مواجهة خسائر مالية أو تأخيرات زمنية.

نصائح لتجنب هذه المخاطر:

• التعامل مع مطورين موثوقين ولديهم سجل مشاريع ناجحة.
• مراجعة المشاريع السابقة ومدى التزامهم بمواعيد التسليم.
• استشارة محترفين في مجال العقارات لمتابعة عملية الانتفاع بالطابق.
• في حال الرغبة بتقليل المخاطر، يُنصح بشراء عقار حاصل على سند ملكية طابقية (kat mülkiyeti).

العملية القانونية لتحويل سند حق الانتفاع بالطابق إلى سند ملكية كامل في تركيا

بمجرد الانتهاء من أعمال البناء وجاهزية المبنى للاستخدام السكني، يمكن البدء بالإجراءات القانونية لتحويل سند الانتفاع بالطابق (Kat İrtifakı) إلى سند ملكية كامل (Kat Mülkiyeti). يتم تنفيذ هذه العملية من خلال مديرية السجل العقاري (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü).

الوثائق المطلوبة:

• رخصة إشغال المبنى (iskan belgesi)
• المخطط المعماري ومخطط توزيع الوحدات (vaziyet planı)
• قائمة الوحدات المستقلة ونِسب الحصص من الأرض
• سندات الملكية الحالية
• طلب التحويل (dilekçe) مع مستندات الهوية للمالكين
• بوليصة تأمين الزلازل الإجباري (DASK) لكل وحدة
• شهادة خلو العقار من الديون (borcu yoktur yazısı)

بعد تقديم هذه الوثائق والموافقة عليها، يحصل المالك على سند ملكية مستقل جديد (Kat Mülkiyeti Tapusu) للوحدة السكنية الخاصة به.

الأسئلة الشائعة حول سند حق الانتفاع بالطابق في تركيا

س: ما الفرق بين سند حق الانتفاع بالطابق وسند الملكية الكامل (الملكية الطابقية) في تركيا؟
ج: كلا الوثيقتين تثبتان الملكية، لكن سند حق الانتفاع بالطابق (Kat İrtifakı) يُستخدم في المشاريع غير المكتملة، بينما يُمنح سند الملكية الكامل (Kat Mülkiyeti) بعد انتهاء البناء وجاهزية العقار للسكن.

س: كيف يؤثر سند حق الانتفاع بالطابق على حقوق الملكية؟
ج: يمكن للمالك بيع الوحدة، رهنها، أو توريثها، لكن لا يمكنه اتخاذ قرارات أحادية بشأن المناطق المشتركة، ويجب موافقة جميع الأطراف على أي تغيير يخص هذه المساحات.

س: لماذا يُعتبر سند الانتفاع بالطابق مهمًا خلال مرحلة البناء؟
ج: يحدد السند بوضوح حدود كل وحدة سكنية والمساحات المشتركة، ويحمي حقوق المالكين في حال تعددهم أثناء فترة البناء.

س: هل يمكن بيع عقار بسند حق انتفاع بالطابق؟
ج: نعم، يمكن بيع الوحدة بشرط استكمال الإجراءات في مديرية السجل العقاري.

س: كيف يمكن الحصول على سند حق انتفاع بالطابق؟
ج: يجب التوجه إلى مديرية السجل العقاري مع المستندات المطلوبة. وإذا كان هناك ملاك آخرون للأرض، يلزم الحصول على موافقتهم.

س: كيف يمكن التحقق مما إذا كان العقار لديه سند حق انتفاع بالطابق؟
ج: يُذكر نوع السند بوضوح في وثيقة الطابو ضمن خانة مخصصة، حيث يظهر إما "Kat İrtifakı" (حق انتفاع) أو "Kat Mülkiyeti" (ملكية طابقية).

س: هل أحتاج إلى محامٍ للحصول على سند حق الانتفاع بالطابق؟
ج: ليس بالضرورة، لكن الاستعانة بمحامٍ أو خبير قانوني يُنصح به لتسريع العملية وضمان حفظ الحقوق القانونية.

س: كيف يمكن إلغاء سند الانتفاع بالطابق؟
ج: يتم الإلغاء في الحالات التالية:

• عند تحويله إلى سند ملكية طابقية،
• بطلب كتابي من جميع الملاك إلى السجل العقاري،
• بطلب من أحد المالكين إذا لم يبدأ البناء خلال 5 سنوات.