تغيرت القواعد الخاصة بالحصول على تصريح الإقامة في تركيا من خلال ملكية العقارات بشكل كبير في السنوات الأخيرة. فحتى مايو 2022، كان بإمكان المشترين الأجانب الحصول على تصريح إقامة في تركيا بموجب عقد إيجار.
ومع ذلك، ووفقاً للوائح رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi Başkanlığı) التابعة لوزارة الداخلية التركية، لم يعد من الممكن الحصول على تصريح إقامة من خلال عقد الإيجار في تركيا. بالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة التي دخلت حيز التنفيذ في 16 أكتوبر 2023 رفعت الحد الأدنى لقيمة العقار المؤهل للحصول على الإقامة التركية من خلال الملكية من 75,000 دولار إلى 200,000 دولار. ويرتبط الأساس القانوني لهذه الممارسة عموماً بالقانون رقم 6458 الخاص بالأجانب والحماية الدولية، المادة 31/1-ب.
لقد جعلت هذه التغييرات عملية التقديم أكثر تنظيمًا وانتقائية. واليوم، يجب عليك الانتباه جيداً ليس فقط لقيمة العقار ولكن أيضاً لوضعه القانوني وموقعه وتفاصيل تسجيله الرسمية. إليك كل ما تحتاج إلى معرفته حول كيفية الحصول على الإقامة في تركيا عن طريق الاستثمار، بما في ذلك أحدث اللوائح ومعايير الأهلية والقيود المفروضة على الأحياء السكنية ومتطلبات التقديم.
كيفية الحصول على تصريح الإقامة التركية من خلال ملكية العقارات؟
تتضمن اللوائح الحالية لبرنامج الإقامة في تركيا عن طريق الاستثمار عدة متمتطلبات يجب عليك الامتثال لها.
أولاً، يجب أن يكون العقار الذي تم شراؤه مخصصاً للسكن الصرف. ويجب أن يحدد سند الملكية (التابو - Tapu) بوضوح العقار على أنه "سكني" (Mesken/Konut). بناءً على ذلك، فإن العقارات المسجلة لأغراض تجارية أو تصنيفات الأراضي الأخرى لا تؤهل للحصول على هذه الإقامة.
ثانياً، يجب أن تكون القيمة الرسمية للعقار المسجلة أثناء معاملة نقل الملكية 200,000 دولار على الأقل. يعتمد هذا التقييم على القيمة الكاداسترية (المسجلة) في تركيا والمقبولة أثناء عملية التسجيل بدلاً من الاعتماد فقط على سعر السوق المعلن. لذلك، يجب عليك التحقق بعناية من قيمة التابو في تركيا المخصصة للإقامة قبل إتمام عملية الشراء.
باختصار، يجب عليك التأكد مما يلي:
- أن العقار مسجل قانونياً كعقار سكني،
- أن الملكية قد تم نقلها رسمياً من خلال سند الملكية (التابو)،
- أن القيمة الرسمية للعقار تستوفي الحد الأدنى المطلوب،
- أن العقار يقع في منطقة لا تزال مفتوحة لتسجيل تصاريح إقامة الأجانب،
- وأن جميع الوثائق الداعمة جاهزة قبل التقديم إلى إدارة الهجرة.
يجب عليك أيضاً أن تتذكر أن قاعدة العقار بقيمة 200,000 دولار في تركيا مصممة حصرياً لأولئك الذين يخططون للتقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة تركية، وليس الجنسية. يتيح لك تصريح الإقامة العيش قانونياً في تركيا لفترة محدودة. ومع ذلك، فإن هذا التصريح لا يمنح الجنسية التركية أو جواز السفر التركي تلقائياً.
ومن ناحية أخرى، تتبع الجنسية التركية برنامج استثمار منفصل بموجب القانون رقم 5901، المادة 12/1-ب. والتأهل للحصول على الإقامة الدائمة في تركيا عن طريق الاستثمار (والتي تؤدي للجنسية) يتطلب شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار والموافقة على عدم بيعه لمدة ثلاث سنوات.
لذا، إذا كنت تبحث عن الجنسية التركية بدلاً من ذلك، فيجب عليك استثمار 400,000 دولار على الأقل في عقار مؤهل بموجب برنامج الجنسية. وخلافاً لتصريح الإقامة، تتضمن متطلبات الإقامة للحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار شروطاً قانونية إضافية.
بعد إتمام عملية شراء العقارات في تركيا وفقاً لهدفك، يمكنك التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة في تركيا عن طريق تقديم المستندات المطلوبة، والتي تشمل:
- التابو (سند الملكية)
- تقارير تقييم العقار عند الاقتضاء
- التأمين الصحي
- وثائق جواز السفر
- الصور البيومترية
- إثبات السكن (العنوان)
- وأي أوراق داعمة أخرى تطلبها السلطات.
*لمزيد من المعلومات التفصيلية حول كيفية التقدم بطلب للحصول على الإقامة في تركيا، يمكنك قراءة دليلنا حول الحصول على تصريح الإقامة في تركيا.
استبعاد العقارات التجارية: لماذا يُقبل التابو السكني فقط
من أكبر المفاهيم الخاطئة بين المشترين الأجانب هو أن جميع أنواع العقارات تؤهل للحصول على تصريح إقامة. وبموجب اللوائح الحالية، لم يعد الأمر كذلك.
لذا، إذا كنت تسأل "هل يمكنني شراء عقار تجاري للحصول على الإقامة في تركيا؟"، فالإجابة هي لا. تُقبل فقط العقارات المسجلة رسمياً كـ "سكنية" في سند الملكية لطلبات تصاريح الإقامة القائمة على الملكية.
الوضع القانوني المسجل في التابو هو ما يهم، وليس كيفية استخدام العقار في الواقع. نتيجة لذلك، إذا قمت بشراء:
- مكاتب،
- محلات تجارية،
- وحدات تجارية،
- مستودعات،
- مباني صناعية،
- أراضي أو قطع أراضٍ
فلا يمكنك الحصول على تصريح إقامة من خلال تلك المشتريات وحدها.
قيود الإقامة في إسطنبول: الأحياء المفتوحة والمغلقة في تركيا
عند التقدم بطلب للحصول على برنامج الإقامة الدائمة في تركيا عن طريق الاستثمار، فإن موقع العقار لا يقل أهمية عن قيمته أو نوعه أيضاً؛ إذ يجب أن يستوفي الحي المعني معايير الأهلية الخاصة بالبرنامج.
في السنوات الأخيرة، فرضت رئاسة إدارة الهجرة قيوداً على أساس الأحياء لتنظيم الكثافة السكانية للأجانب في أجزاء معينة من تركيا. ومع تزايد أعداد المقيمين الأجانب بسرعة في بعض المناطق، تم تعليق التسجيلات الجديدة في أحياء مختارة.
اليوم، لا تزال مئات الأحياء في 58 ولاية مغلقة أمام تسجيلات تصاريح الإقامة الجديدة للأجانب. وتقوم السلطات بتحديث قائمة الأحياء المقيدة بشكل دوري. يمكنك العثور على قائمة الأحياء المغلقة أمام الأجانب في تركيا في مقالنا ذي الصلة.
لذا، يجب أن يقع السكن في إحدى المناطق المفتوحة لإقامة الأجانب في تركيا. فحتى لو تجاوزت الشقة السكنية قيمة الاستثمار المطلوبة، فقد لا يتم قبول الطلب إذا كان العقار يقع في حي مقيد ومغلق.
ما هي مناطق إسطنبول المغلقة أمام إقامة الأجانب؟
تشمل المناطق التي يتم التعامل معها عموماً على أنها مغلقة أمام تسجيلات الإقامة الجديدة للأجانب ما يلي:
- أفجيلار (Avcılar)
- باهتشيلي ايفلر (Bahçelievler)
- باشاك شهير (Başakşehir)
- إيسنيورت (Esenyurt)
- الفاتح (Fatih)
- كوتشوك تشكمجه (Küçükçekmece)
- زيتون بورنو (Zeytinburnu)
وفي الوقت نفسه، هناك أيضاً بعض المناطق التي ليست مغلقة بالكامل وتضم أحياءً مفتوحة للأجانب في إسطنبول مثل:
- بشكتاش (Beşiktaş) (مثل حي يلدز - Yıldız)
- بيليك دوزو (Beylikdüzü) (مثل منطقة بيليك دوزو الصناعية المنظمة - OSB)
- بيوغلو (Beyoğlu) (عدة أحياء مركزية بما في ذلك حي بلبل وحي تشوكور)
- ساريير (Sarıyer) (مثل حي مسلك - Maslak)
- شيشلي (Şişli) (أحياء مختارة بما في ذلك حي إينونو وحي إرغينيكون)
- شيله (Şile) (مثل حي مشروطية - Meşrutiyet)
- توزلا (Tuzla) (مثل منطقة كيميا الصناعية المنظمة - KOSB)
- عمرانية (Ümraniye) (مثل منطقة دودوللو الصناعية المنظمة - OSB)
أفضل المناطق المؤهلة في إسطنبول لشراء العقارات
لحسن الحظ، لا تزال أجزاء كثيرة من إسطنبول توفر عقارات سكنية مناسبة للتأهل للإقامة عن طريق الاستثمار في تركيا.
وفي حين تختلف المناطق الأكثر ملاءمة اعتماداً على تطلعاتك وأهدافك الاستثمارية طويلة الأجل، فإن العديد من المناطق النامية توفر مشاريع سكنية حديثة تلبي الحد الأدنى للاستثمار المطلوب للحصول على الإقامة التركية عن طريق الاستثمار.
تشمل المناطق الشهيرة للاستثمار في عقارات للبيع في إسطنبول ما يلي:
- باشاك شهير (Başakşehir)
- بيليك دوزو (Beylikdüzü)
- بويوك تشكمجه (Büyükçekmece)
- كارتال (Kartal)
- بينديك (Pendik)
- مالتيبة (Maltepe)
- تشيكمه كوي (Çekmeköy)
- سلطان بيلي (Sultanbeyli)
- أيوب سلطان (Eyüpsultan)
- أرnaؤوط كوي (Arnavutköy)
هل يمكنني تأجير عقاري أثناء حملي للإقامة التركية؟
نعم. بموجب القانون، يجوز تأجير العقارات السكنية وتحقيق عوائد إيجارية منها. ومع ذلك، إذا كانت إقامتك قائمة على ملكية العقار، فيجب أن تدرك أن السلطات قد تتوقع منك الحفاظ على صلة سكنية حقيقية وفعلية بهذا العقار.
بموجب الممارسة الحالية، قد يكون مكان الإقامة المعلن عنه لمقدم الطلب والاستخدام الفعلي للعقار أمراً ذا صلة عند التقدم بطلب للحصول على تصريح الإقامة أو تجديده. فإذا تم تأجير العقار لطرف ثالث وكان مقدم الطلب يقيم في مكان آخر، يجوز للسلطات فحص ما إذا كانت شروط تصريح الإقامة لا تزال مستوفاة أم لا.
لهذا السبب، فإن شراء عقار مؤهل لمجرد الاستثمار وتأجيره للآخرين مع الادعاء بأنه مسكنك الخاص قد يخلق مشكلات أثناء عملية التقديم أو التجديد، اعتماداً على الظروف المحددة لكل حالة.
اتصل بنا اليوم للحصول على مشورة قانونية من الخبراء بشأن الاستثمار العقاري في تركيا لغرض الإقامة، والعثور على الاستثمار المناسب لأهدافك.
