Les règles d'obtention d'un permis de séjour en Turquie par l'acquisition d'un bien immobilier ont considérablement évolué ces dernières années. Jusqu'en mai 2022, les acquéreurs étrangers pouvaient obtenir un permis de séjour en Turquie grâce à un contrat de location.
Cependant, conformément à la réglementation de la Direction de la gestion des migrations (Göç İdaresi Başkanlığı), rattachée au ministère turc de l'Intérieur, l'obtention d'un permis de séjour par le biais d'un contrat de location n'est plus possible en Turquie. De plus, la réglementation entrée en vigueur le 16 octobre 2023 a relevé la valeur minimale du bien immobilier requis pour l'obtention d'un permis de séjour en Turquie de 75 000 $ à 200 000 $. Cette mesure s'appuie sur la loi n° 6458 relative aux étrangers et à la protection internationale, article 31/1-b.
Ces modifications ont rendu la procédure de demande plus structurée et sélective. Désormais, il est essentiel de porter une attention particulière non seulement à la valeur du bien, mais aussi à son statut juridique, sa localisation et ses informations d'enregistrement officiel. Voici tout ce que vous devez savoir pour obtenir un permis de séjour en Turquie par investissement, y compris la réglementation en vigueur, les critères d'éligibilité, les restrictions de quartier et les modalités de candidature.
Comment Obtenir un Permis de Séjour Turc par l'Acquisition d'un Bien Immobilier ?
La réglementation actuelle du programme de permis de séjour turc par investissement comprend plusieurs conditions à respecter.
Premièrement, le bien acquis doit être strictement résidentiel. L'acte de propriété (Tapu) doit clairement identifier le bien comme « résidentiel » (Mesken/Konut). Par conséquent, les biens enregistrés à des fins commerciales ou relevant d'autres classifications foncières ne sont pas éligibles.
Deuxièmement, la valeur officielle du bien enregistrée lors de la transaction immobilière doit être d'au moins 200 000 $. Cette évaluation est basée sur la valeur cadastrale en Turquie acceptée lors de l'enregistrement, et non sur le prix du marché affiché. Il est donc essentiel de vérifier attentivement la valeur du Tapu en Turquie avant de finaliser l'achat.
En résumé, vous devez vous assurer que :
- Le bien est légalement enregistré comme résidence.
- Le bien a été officiellement transféré par le biais d'un titre de propriété.
- La valeur officielle du bien satisfait au seuil minimum requis.
- Le bien est situé dans une zone où les demandes de permis de séjour pour étrangers sont encore ouvertes
- Et tous les documents justificatifs sont prêts avant de déposer votre demande auprès des services de l'immigration.
Il est important de noter que le seuil d'investissement immobilier de 200 000 $ en Turquie concerne exclusivement les personnes souhaitant obtenir un permis de séjour, et non la nationalité turque. Un permis de séjour vous autorise à résider légalement en Turquie pour une durée limitée. Toutefois, ce permis ne confère pas automatiquement la nationalité turque ni un passeport turc.
La nationalité turque, quant à elle, est obtenue par le biais d'un programme d'investissement distinct, conformément à la loi n° 5901, article 12/1-b. Pour obtenir la résidence permanente en Turquie par investissement, vous devez acquérir un bien immobilier d'une valeur d'au moins 400 000 $ et vous engager à ne pas le vendre pendant trois ans.
Si vous souhaitez obtenir la nationalité turque, vous devez investir au moins 400 000 $ dans un bien immobilier éligible dans le cadre du programme de citoyenneté. Contrairement au permis de séjour, les conditions d'obtention de la nationalité turque par investissement sont soumises à des conditions légales supplémentaires.
Une fois l'acquisition du bien immobilier en Turquie finalisée conformément à votre objectif, vous pouvez demander un permis de séjour en soumettant les documents requis, notamment :
- Tapu (titre de propriété)
- Évaluation du bien, le cas échéant
- Assurance maladie
- Passeport
- Photos d'identité biométriques
- Justificatif de domicile
- Et tout autre document justificatif demandé par les autorités.
*Pour plus d'informations sur la procédure de demande de permis de séjour en Turquie, veuillez consulter notre guide « Obtenir un permis de séjour en Turquie ».
Exclusion des Biens Commerciaux : Pourquoi Seul le Tapu Résidentiel est Pris en Compte ?
L'une des idées fausses les plus répandues chez les acheteurs étrangers est que tous les types de biens immobiliers sont éligibles à un permis de séjour. Or, selon la réglementation actuelle, ce n'est plus le cas.
Par conséquent, si vous vous demandez « Puis-je acheter un bien immobilier commercial pour obtenir un permis de séjour en Turquie ? », la réponse est non. Seuls les biens immobiliers officiellement enregistrés comme « résidentiels » dans le titre de propriété sont acceptés pour les demandes de permis de séjour basées sur la propriété.
C’est le statut légal inscrit au registre foncier (Tapu) qui compte, et non l’usage réel du bien. Par conséquent, si vous achetez :
- Des bureaux,
- Des commerces,
- Des locaux commerciaux,
- Des entrepôts,
- Des bâtiments industriels,
- Des terrains,
vous ne pouvez pas obtenir de permis de séjour par le seul biais de ces acquisitions.
Restrictions de Résidence à Istanbul : Quartiers Ouverts et Fermés en Turquie
Dans le cadre du programme de résidence permanente par investissement en Turquie, la localisation du bien est tout aussi importante que sa valeur ou son type. Le quartier doit répondre aux critères d’éligibilité du programme.
Ces dernières années, la Direction de la gestion des migrations a instauré des restrictions de quartier afin de réguler la densité de population étrangère dans certaines régions de Turquie. Face à l'augmentation rapide du nombre de résidents étrangers dans certains districts, les nouvelles inscriptions ont été suspendues dans certains quartiers.
Aujourd'hui, des centaines de quartiers répartis dans 58 provinces restent fermés aux nouvelles demandes de permis de séjour pour étrangers. La liste des quartiers fermés aux étrangers est régulièrement mise à jour par les autorités. Consultez notre article dédié pour découvrir les secteurs concernés en Turquie.
Ainsi, le logement doit se situer dans une zone ouverte à la résidence étrangère en Turquie. Même si le prix d'un appartement dépasse le seuil d'investissement requis, la demande peut être refusée si le bien se trouve dans un quartier soumis à restrictions.
Quels sont les Quartiers d'Istanbul Fermés à la Résidence Étrangère ?
Les districts qui ont généralement été traités comme fermés aux nouveaux enregistrements de résidence à l'étranger comprennent :
- Avcilar
- Bahçelievler
- Başakşehir
- Esenyurt
- Fatih
- Kuçükçekmece
- Zeytinburnu
Parallèlement, certains quartiers d'Istanbul ne sont pas entièrement fermés et disposent de quartiers ouverts aux étrangers, tels que :
- Beşiktaş (par exemple le quartier de Yıldız)
- Beylikdüzü (par exemple Beylikdüzü OSB / Zone Industrielle Organisée)
- Beyoğlu (plusieurs quartiers centraux dont le quartier de Bülbül et Çukur)
- Sarıyer (par exemple le quartier de Maslak)
- Şişli (certains quartiers, dont İnönü et Ergenekon)
- Şile (par ex. Quartier de Meşrutiyet
- Tuzla (par exemple, Aydınlı KOSB / Zone industrielle chimique organisée)
- Ümraniye (par exemple, Dudullu OSB / Zone industrielle organisée)
Meilleurs Quartiers d'Istanbul pour l'Achat d'un Bien Immobilier
Heureusement, de nombreux quartiers d'Istanbul proposent encore des biens résidentiels éligibles à l'obtention d'un permis de séjour par investissement en Turquie.
Si les quartiers les plus adaptés varient selon vos attentes et vos objectifs d'investissement à long terme, plusieurs zones en développement offrent des programmes immobiliers modernes répondant aux critères d'investissement minimum requis pour l'obtention d'un permis de séjour turc par investissement.
Parmi les quartiers populaires pour investir dans l'immobilier à Istanbul, on trouve :
- Başakşehir
- Beylikdüzü
- Büyükçekmece
- Kartal
- Pendik
- Maltepe
- Çekmeköy
- Sultanbeyli
- Eyüpsultan
- Arnavutköy
Puis-je louer mon bien immobilier tout en possédant un permis de séjour turc ?
Oui. La loi autorise la location de biens résidentiels et la génération de revenus locatifs. Toutefois, si votre permis de séjour est lié à la propriété du bien, sachez que les autorités peuvent exiger que vous y résidiez régulièrement.
Selon la pratique actuelle, le lieu de résidence déclaré et l'usage effectif du bien par le demandeur peuvent être pris en compte lors d'une demande ou d'un renouvellement de permis de séjour. Si le bien est loué à un tiers et que le demandeur réside ailleurs, les autorités peuvent vérifier si les conditions d'obtention du permis de séjour sont toujours remplies.
C’est pourquoi l’acquisition d’un bien immobilier éligible à des fins d’investissement uniquement, mis en location tout en y résidant, peut poser problème lors de la demande ou du renouvellement de votre permis de séjour, selon les circonstances.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour obtenir des conseils juridiques spécialisés en investissement immobilier en Turquie en vue d’obtenir la résidence et trouver l’investissement idéal pour atteindre vos objectifs.
