Airbnb или долгосрочная аренда: что более выгодно в Стамбуле?

При инвестировании в недвижимость в таком крупном городе, как Стамбул, важно хорошо понимать особенности рынка аренды, чтобы максимально увеличить свой доход. Когда перед вами стоит выбор — сдавать жилье краткосрочно (например, через Airbnb) или отдавать в долгосрочную аренду — правильное решение напрямую влияет на доход, уровень управления и связанные с этим риски.

В этом материале Istanbul Homes ® подробно сравнит оба варианта аренды в Стамбуле. После прочтения вы сможете выбрать стратегию, которая лучше всего подходит именно вам. Давайте вместе разберемся в тонкостях рынка недвижимости Стамбула и оценим его инвестиционный потенциал!

1. Тенденции рынка недвижимости Стамбула и возможности роста

Рынок недвижимости в Стамбуле остается одним из самых активных и перспективных в мире на 2025 год. Это делает инвестиции в жилье здесь особенно актуальными. Доходность аренды в престижных районах по-прежнему остается привлекательной — от 5% до 8% в год, что заметно выше, чем в таких городах, как Лондон или Нью-Йорк.

Спрос на аренду продолжает расти благодаря увеличению численности населения, а также притоку экспатов, студентов и бизнес-профессионалов. Это поддерживает активный интерес как к краткосрочной аренде квартир в Стамбуле, Турция, через платформы вроде Airbnb, так и к долгосрочной аренде. Особенно востребованы квартиры, расположенные рядом с новыми станциями метро, крупными торговыми центрами и международными школами.

Что касается стратегии покупки с целью сдачи в аренду, средняя цена квадратного метра в таких популярных районах, как Бейоглу, Кадыкёй и Шишли, составляет около 1800 $. А недвижимость премиум-класса у моря может стоить свыше 4000 $ за квадратный метр. За последний год цены выросли на 12–15%, чему способствовали высокий спрос и ограниченное предложение в элитном сегменте.

Кроме того, масштабные инфраструктурные проекты продолжают менять лицо города, повышая привлекательность развивающихся районов, таких как Кючюкчекмедже, Башакшехир и Арнавуткёй. Это стимулирует спрос на аренду и дает основания ожидать рост цен в 2025 году еще на 10–15%. Все это создает отличные возможности для инвесторов, которые хотят войти в рынок до следующего скачка стоимости.

2. Сравнение доходов: Airbnb и долгосрочная аренда в Стамбуле

Если вы сравниваете доходность от краткосрочной аренды через Airbnb и традиционной долгосрочной аренды в Стамбуле, стоит отметить: Airbnb зачастую обеспечивает более высокий валовой доход, особенно в популярных и модных районах, таких как Мода или Кадыкёй.

Например, однокомнатная квартира при долгосрочной аренде может приносить около 600 $ в месяц, что соответствует средней доходности на уровне 6–9% годовых. В то же время размещение той же недвижимости на Airbnb в высокий сезон может удвоить эту сумму — доход может достигать 1200 $ и выше за счет повышенных суточных ставок и высокого спроса.

Тем не менее, краткосрочная аренда связана с определенными рисками, такими как периоды простоя в межсезонье. В этом контексте долгосрочная аренда рассматривается многими инвесторами как аренда с гарантией дохода в Стамбуле, обеспечивая стабильные ежемесячные поступления и снижая финансовую неопределенность.

Таким образом, ваш выбор зависит от предпочтений: вы можете ориентироваться на потенциально более высокий, но нестабильный доход от Airbnb или выбрать стабильную модель с долгосрочной арендой.

3. Как сезонность влияет на доход от аренды в Стамбуле

Если вы выбираете краткосрочную аренду, важно понимать, как туристический сезон в Стамбуле влияет на ваш доход. В пиковые месяцы — с весны до осени — заполняемость жилья на Airbnb часто превышает 80%, что позволяет максимально увеличить доход благодаря высоким ставкам за ночь.

Однако в низкий сезон количество бронирований существенно снижается, и это напрямую отражается на вашем денежном потоке. Такие колебания показывают, насколько сезонность влияет на прибыльность краткосрочной аренды и почему многие инвесторы предпочитают стабильность долгосрочной аренды.

Долгосрочные арендаторы обычно заключают договоры на несколько месяцев или даже лет, что гарантирует регулярный и предсказуемый доход независимо от времени года. Для инвесторов, которые не хотят рисковать, долгосрочная аренда — более надежный и спокойный выбор.

4. Усилия и затраты на управление недвижимостью в Стамбуле

После покупки недвижимости в Стамбуле для выгодных инвестиций важно понимать, что управление объектом требует времени и ресурсов. Если вы планируете сдавать жилье через Airbnb, вам предстоит активно взаимодействовать с гостями, регулярно организовывать уборку, заниматься техническим обслуживанием и следить за соблюдением правил платформы.

Все это увеличивает затраты и нагрузку по сравнению с долгосрочной арендой. Многие владельцы предпочитают нанимать профессиональные компании по управлению недвижимостью Airbnb в Стамбуле, чтобы упростить процесс, но при этом чистая прибыль становится немного меньше из-за комиссий.

Если вы хотите сделать более пассивное вложение, долгосрочная аренда — отличный вариант. Здесь смена арендаторов происходит реже, а управление менее интенсивное, что идеально подходит тем, кто хочет минимизировать ежедневное участие и заботы.

5. Нормативные требования в Стамбуле: что нужно знать

Перед тем как инвестировать в краткосрочную аренду, важно ознакомиться с законодательством. В Стамбуле платформа Airbnb ограничивает сдачу жилья в аренду максимум на 100 дней в году. Это значит, что вы не сможете сдавать свою недвижимость круглогодично через сервисы краткосрочной аренды.

Кроме того, для легальной аренды необходимо получить лицензию на туристический дом, которая выдается в Турции. Если ваша недвижимость находится в многоквартирном доме, потребуется согласие совладельцев на использование жилья для Airbnb. Несоблюдение этих правил может привести к штрафам и даже приостановке размещения объявлений на платформах.

В то же время, долгосрочная аренда сталкивается с меньшим количеством юридических ограничений и считается более простым и безопасным способом инвестирования. Если вы задумываетесь, как законы Стамбула влияют на владельцев Airbnb, знание этих правил поможет вам избежать проблем и защитить свои вложения.

6. Какая модель аренды лучше всего подходит иностранным инвесторам?

Выбор между краткосрочной и долгосрочной арендой зависит от ваших целей и готовности к риску. Airbnb может обеспечить более высокую доходность, особенно в популярных туристических районах Стамбула. Небольшие квартиры часто приносят лучший доход, поэтому аренда однокомнатных квартир для краткосрочного проживания стала одной из самых популярных стратегий.

Если же вы предпочитаете стабильный доход и минимальные усилия по управлению, долгосрочная аренда — надежный и удобный вариант. При этом важно учитывать спрос на аренду и рентабельность инвестиций между европейской и азиатской частями Стамбула: европейская часть обычно предлагает более высокие арендные ставки и большую заполняемость благодаря своему центральному расположению и развитой инфраструктуре, что влияет на доходность обеих моделей аренды.

7. Ценообразование и выбор недвижимости для максимального дохода от аренды в Стамбуле

Чтобы получить максимальную прибыль от аренды через Airbnb в таких популярных районах, как Бейоглу, Кадыкёй и Шишли, важно использовать грамотное ценообразование. Для этого можно применять динамические инструменты ценообразования, которые учитывают сезонность, спрос и местные события. Это помогает своевременно корректировать стоимость за ночь, улучшая заполняемость и увеличивая общий доход.

Самыми прибыльными объектами для Airbnb обычно становятся полностью меблированные студии и однокомнатные квартиры с современными удобствами. Особенно востребована недвижимость, расположенная рядом с транспортными узлами, туристическими местами и деловыми центрами — такие объекты привлекают больше гостей и позволяют устанавливать более высокие цены.

Какую модель аренды выбрать в Стамбуле?

Является ли Airbnb более прибыльным, чем долгосрочная аренда в Стамбуле? Ответ зависит от ваших приоритетов. Если вы готовы активно управлять своей недвижимостью и принимать на себя определенные регуляторные риски, Airbnb может приносить более высокий доход в пиковые сезоны. Однако если вы цените стабильность и хотите минимизировать хлопоты, долгосрочная аренда остается более безопасным и простым вариантом.

Перед выбором важно тщательно оценить свои цели, возможности по управлению и степень готовности к риску. Некоторые инвесторы выбирают гибридный подход — совмещают обе модели, чтобы обеспечить баланс между стабильным доходом и высокой доходностью.

Если вы рассматриваете инвестиции в сервисные апартаменты в Стамбуле или хотите максимально эффективно вложиться в недвижимость, команда Istanbul Homes ® готова помочь вам. Мы предлагаем индивидуальные консультации и поддержку, чтобы вы могли ориентироваться на сложном рынке аренды, понимать спрос, соблюдать все нормативные требования и выбрать оптимальную стратегию для вашей недвижимости.