Geçtiğimiz yıllardan bu yana Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak isteyenler yabancı uyruklu vatandaşlar için oturum izni almaya yönelik şartlarında önemli değişiklikler yapıldı. Mayıs 2022’ye kadar yabancı vatandaşlar, kira sözleşmesi ile Türkiye’de oturum izni alabiliyordu.
Ancak T.C. İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı’nın kararına göre, artık kira sözleşmesi ile turistik amaçlı ikamet izni almak mümkün değil. Bunun yanı sıra, 16 Ekim 2023 tarihinde yürürlüğe giren 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-b maddesi gereğince, gayrimenkul satın alarak oturum izni edinmek için gerekli asgari tutar 75.000$ yerine 200.000$ olarak güncellendi.
Tüm bu değişikliklerle birlikte başvuru süreci daha sistemli bir hale geldi. Artık sadece taşınmazın değeri değil, bulunduğu konum ve resmi bilgileri de yabancı alıcılar için büyük önem taşıyor.
Bu nedenle, bu yazımızda Türkiye’de yatırım yoluyla oturum izni almak isteyenlerin uyması gereken güncel kuralları, başvuru kriterlerini, yabancıların ev alamayacağı bölgeleri ve başvuru sürecinde dikkat etmesi gerekenleri ele alacağız.
Gayrimenkul Yolu ile Türkiye’de Oturum İzni Nasıl Alınır?
Türkiye’de yatırım yoluyla oturum izni almak isteyen yabancı uyruklu vatandaşların yerine getirmesi gereken birtakım şartlar bulunuyor.
Örneğin, satın alınacak olan gayrimenkul konut niteliğinde olmak zorunda. Peki bu ne demek? Tapu kaydında taşınmazın kullanım amacının açıkça “Mesken/Konut” olarak belirtilmiş olması gerekiyor. Bu bağlamda ticari mülklerin veya farklı nitelikli arsaların bu amaca uygun olmadığını da söyleyebiliriz.
Ayrıca, tapu devri sırasında resmi kayıtlarda geçen gayrimenkul değerinin en az 200.000$ olması gerekiyor. Bu ise tapu işlemleri sırasında esas alınan taşınmaz değeri üzerinden hesaplanıyor. Bu nedenle, satın alma işlemi tamamlanmadan önce tapuda kayıtlı olan değerin ikamet iznini karşılayıp karşılamadığının kontrol edilmesi büyük önem taşıyor.
Özetle, aşağıdaki şartların eksiksiz bir şekilde sağlanması bekleniyor:
- Gayrimenkulün tapuda Mesken/Konut olarak kayıtlı olması,
- Mülkiyet devrinin resmi tapu işlemleriyle tamamlanmış olması,
- Tapuda kayıtlı değerin en az 200.000$ olması,
- Gayrimenkulün yabancıların oturma izni başvurularına açık bir bölgede bulunması,
- Göç İdaresi Başkanlığı’na başvurmadan önce gerekli tüm belgelerin hazırlanmış olması.
Not: 200.000$ tutarındaki yatırım şartı yalnızca ikamet izni başvuruları için geçerli. Bu fiyat üzerinden alınan mülk, yabancılara Türkiye’de belirli bir süre boyunca yasal olarak ikamet etme hakkı tanıyor ancak Türk vatandaşlığı veya Türk pasaportu kazanma hakkı tanımıyor.
Türk vatandaşlığı, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12/1-b maddesi kapsamında yürütülen ayrı bir yatırım programına tabi tutuluyor. Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilmek için yabancı alıcıların en az 400.000$ değerinde bir taşınmaz satın alması ve bu gayrimenkulü üç yıl boyunca satmamayı taahhüt etmesi gerekiyor.
Dolayısıyla Türk vatandaşlığına başvurmak isteyen bireylerin, vatandaşlık programı kapsamında en az 400.000$ değerinde bir gayrimenkule yatırım yapması gerekiyor. Oturum izni programından farklı olarak, yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında yerine getirilmesi gereken ek yasal şartlar da bulunuyor.
Türkiye’de emlak satın almak isteyen bireylerin ikamet izni başvurusunda devlete sunması gereken belgeler ise;
- Tapu senedi,
- Gerekli durumlarda gayrimenkul değerleme raporu,
- Sağlık sigortası,
- Pasaport,
- Biyometrik fotoğraf,
- Adres beyanı,
- Yetkili kurumların talep edebileceği diğer destekleyici belgeler.
*Türkiye’de oturum izni almakla ilgili daha detaylı bilgi için ilgili rehberimize göz atabilirsiniz.
Ticari Gayrimenkullerle Oturum İzni Alınabiliyor mu?
Hayır. Çoğu yabancı yatırımcının düştüğü yanılgılardan biri her tür gayrimenkulün ikamet izni almaya uygun olduğunu düşünmek fakat güncel mevzuata göre durum artık daha farklı.
Yabancı uyruklu vatandaşlar Türkiye’de ticari gayrimenkul satın alarak oturum izni alamıyor. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, mülkiyet esasına dayalı oturum izni başvurularında sadece tapuda "Mesken/Konut" olarak kayıtlı taşınmazlar kabul ediliyor.
Bu noktada belirleyici olan faktör ise, taşınmazın fiilî kullanım şekli değil, tapuda yer alan resmî niteliği. Dolayısıyla;
- Ofisler,
- Dükkânlar,
- Ticari bağımsız bölümler,
- Depolar,
- Sanayi yapıları,
- Arsalar ve araziler bu kapsam dışında tutuluyor.
Bu nedenle de, bu tür gayrimenkulleri satın almak tek başına oturma izni almaya yetmiyor.
Türkiye Genelinde Oturum İzni Başvurularına Kapatılan ve Açık Olan Bölgeler
Yabancı alıcıların yatırım yoluyla Türkiye’de oturum izni başvurusu yaparken, gayrimenkulün değeri ve niteliği kadar konumuna da dikkat etmesi gerekiyor.
T.C. İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı, geçtiğimiz yıllarda ülkenin bazı bölgelerinde yabancı nüfus yoğunluğunu dengelemek amacıyla mahalle bazlı kısıtlamalar uygulamaya başladı. Bu bağlamda, bazı ilçelerde ve bazı mahallelerde yeni ikamet izni kayıtlarını durdurdu.
Şu an, Türkiye genelinde 58 ilde yüzlerce mahalle yeni yabancı oturma izni başvurularına kapalı durumda. Bu bölgelerin listesi ise yetkili kurumlar tarafından belirli aralıklarla güncellenmeye devam ediyor. Türkiye’de yabancıların oturum izni başvuruları için kapalı mahalleleri, konu ile ilgili detayları ele aldığımız yazımızda görebilirsiniz.
Özetle, yabancı bireylerin alacakları konutun, oturum izni başvurularına açık bölgelerden birinde yer alması gerekiyor. Konutun değeri gerekli yatırım tutarını karşılasa bile, taşınmaz kapalı bir mahallede bulunuyorsa başvuru kabul edilmeyebilir.
İstanbul’da Oturum İzni Başvurularına Kapalı İlçeler
İstanbul’da oturum izni almak isteyen yeni alıcılar için kapalı kabul edilen ilçeler:
- Avcılar
- Bahçelievler
- Başakşehir
- Esenyurt
- Fatih
- Küçükçekmece
- Zeytinburnu
Bununla birlikte, İstanbul’da tamamen kapalı olmayan ve yabancıların oturma izni başvurularına açık mahalleleri olan bölgeler de bulunuyor. Bunlardan bazıları ise:
- Beşiktaş (ör. Yıldız Mahallesi)
- Beylikdüzü (ör. Beylikdüzü OSB)
- Beyoğlu (Bülbül ve Çukur Mahalleleri başta olmak üzere bazı merkezi mahalleler)
- Sarıyer (ör. Maslak Mahallesi)
- Şişli (İnönü ve Ergenekon Mahalleleri başta olmak üzere bazı mahalleler)
- Şile (ör. Meşrutiyet Mahallesi)
- Tuzla (ör. Aydınlı KOSB)
- Ümraniye (ör. Dudullu OSB)
İstanbul’da Emlak Almak İçin Yatırım Potansiyeli Yüksek Bölgeler
Kısıtlamalara rağmen, İstanbul’un birçok bölgesinde yatırım yoluyla oturma izni şartlarını karşılayan pek çok mülk bulunuyor. En doğru lokasyon alıcıların beklentisine, bütçesine ve uzun vadeli yatırım planlarına göre değişiklik gösterse de, bu bölgelerden biri tercih edilebilir.
İstanbul’da oturum izni almak için yabancı yatırımcıların sıkça tercih edilen bölgeler:
- Başakşehir
- Beylikdüzü
- Büyükçekmece
- Kartal
- Pendik
- Maltepe
- Çekmeköy
- Sultanbeyli
- Eyüpsultan
- Arnavutköy
Yabancılar İkamet İzni Alırken Evini Kiraya Verebilir mi?
Evet. Mevzuat kapsamında konut niteliğindeki gayrimenkuller kiraya verilebilir ve kira geliri elde edilebilir. Ancak oturum izni satın alınan gayrimenkule dayanıyorsa, yetkili makamların bu taşınmazla gerçek bir ikamet bağının bulunmasını bekleyebilir.
Güncel uygulamalara göre, oturma izni başvurusu veya uzatma işlemleri sırasında başvuru sahibinin beyan ettiği ikamet adresi ile taşınmazın fiilî kullanım durumu birlikte değerlendirilebilir. Eğer satın alınan konut üçüncü kişilere kiralanmış ve taşınmaz maliki başka bir adreste ikamet ediyorsa, yetkili makamlar oturum izni şartlarının devam edip etmediğini inceleyebilir.
Bu nedenle, yabancılar yalnızca yatırım amacıyla uygun nitelikte bir konut satın alıp bunu başkalarına kiraya verirken aynı adresi kendi ikamet adresi olarak gösteremez.
Gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum izni almakla ilgili daha fazla bilgi edinmek ya da İstanbul’daki satılık gayrimenkul ilanlarını danışmanlarımızla birlikte incelemek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
