Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Fonları

Resmi Gazete’nin 03.01.2014 tarihinde Gayrimenkul Yatırım Fonları hakkında 28871 numaralı bir makale yayınlamıştır. Makale, fonların genel olarak yurtdışında belirlendiğini, kurumsal ve küresel yatırımcılar için, mülkün menkul kıymetleştirilmesine izin veren sermaye piyasası kaynakları olarak göründüğünü açıklıyor. Malakede aynı zamanda bu durumun likidite ihtiyacını kolaylaştırdığını ve yatırımcıları mülk sahipleri ile bir araya getirdiğini belirtiyor.

Gayrimenkul yatırım fonları, bireysel yatırımları bir araya getiren, bu yatırımların profesyonel uzmanlar tarafından değerlendirildiği bir yatırım mekanizmasıdır.

Gayrimenkul yatırım fonlarının mülke yatırılması ve mülke dayalı hakların kullanılması amacıyla fon, değer artışı ve ticari kazanç ve/veya kira geliri yaratabilir. Fon girişleri yatırımcılara iki şekilde dağıtılabilir: Takdir kazancı, pay sahibi katılım payını tekrar kazandığında veya payını 3. bir tarafa veya tasfiye zamanına aktarıldığında gerçekleşir. Temettü (kar payı) kazancı, fonun strateji planlarına uygun zamanlarda ortaklara nakit olarak ödenmesidir.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Yatırım Yapmak İçin Temel Nedenler

Güvenli Mekanizma - Devlet Garantisi

Portföy ve Gayrimenkul Yönetim Şirketleri, yasal izin ve kısıtlamalara göre Sermaye Piyasası Kurulu'nun gözetimi ve denetimi ile "Gayrimenkul Fonu" başlatabilir. Bu durum, gayrimenkul yatırım fonlarını güvenilir ve şeffaf bir yatırım aracı haline getirir. Yatırımcılara ait Gayrimenkul Yatırım Fonu'nun tüm katılma payları, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir saklama kuruluşu tarafından tutulur ve hisse senedi, hazine bonosu, devlet tahvili vb. varlıkların da kayda geçirildiği Merkezi Saklama Kuruluşu tarafından kaydedilir.

Saklama Kuruluşu, fon adına yapılan gayrimenkul alım satım işlemlerini denetler. Varlık, kurucu ve saklama varlığından ayrı olduğu için, kurucunun veya saklama kuruluşunun iflası durumunda fon varlığı tamamen korunur. Kurucu veya saklama kuruluşunun yönetimi ve denetimi devlete devredilse bile fon varlıkları iflas edemez, haczedilemez veya kısıtlanamaz.

Teminatlı Yatırım

Gayrimenkul Yatırım Fonları gayrimenkul işletme faaliyetlerine veya geliştirmeye katılamazlar. Emlak Konut, Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Belediyeler, Belediye iştirakleri ile şirketler, özel iştirakler ve/veya yönetim kurulu aday gösterme imtiyazına sahip şirketler bu kuralın istisnalarıdır. Ayrıca Gayrimenkul Yatırım Fonları kesinleşmiş ve/veya yapı kullanma izni olan mülklere yatırılmaktadır.

Şeffaflık

Sermaye Piyasası Kurulu, fon faaliyetlerini Yönetmelik ve İhraç Belgesi ile uyumlu hale getirir ve sürekli olarak takip eder.

Fon ile ilgili tüm gelişmelerin ve değişikliklerin, bir yatırım ve halka açık şirketler veya diğer menkul kıymetler gibi Kamuyu Aydınlatma Platformu internet sitesi üzerinden yatırımcılarla paylaşılması, fonun tüm işlemlerinin devlet kontrol ve denetimine tabi olması nedeniyle zorunludur. Bu şekilde yatırımcı, katılım paylarını satın aldığı fonun durumunu kontrol etme olanağına sahip olur.

Yatırımcı fonları, yasal olarak izin verilmediği için Portföy Yönetim Şirketleri tarafından görülemez veya hesaplarında saklanamaz. Saklama görevi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir saklama kuruluşu (banka) tarafından yürütülür. Fon tarafından yapılan tüm ticari işlemler ve harcamalar saklama kuruluşu (banka) tarafından onaylanmalıdır.

Yatırımcıya ait katılma payları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen lisanslı saklama kurumu tarafından merkezi hisse senetleri, hazine bonoları, devlet tahvili belgeleri gibi kayıtlandırılır. Tüm işlemler, Merkezi Saklama Kurulunun web sitesi ve uygulamaları aracılığıyla gerçekleştirildiğinden yatırımcılar tarafından izlenebilir.

Gerçek Değer İşlemleri

Sermaye Piyasası Kurulu, fon portföyüne dahil olan mülkün değerini gösteren gayrimenkul değerleme şirketlerine lisans verir. Takdir edilen değer hem kurucu, hem de saklama kuruluşu tarafından teyit edilir.

Vergilendirme Avantajı

Gayrimenkul yatırım fonlarının sunduğu birçok vergi avantajı vardır. Öncelikle fon, kurumlar vergisinden muaftır. Muafiyet, fonların ticaret/kiralama kazancından vergi ödememesini sağlar.
Ayrıca, yabancı kurumsal fon yatırımcıları vergilendirilmez, ancak yabancı bireysel fon yatırımcıları yalnızca %10 stopaj vergisi ile vergilendirilir.
Yukarıda detaylandırıldığı üzere, tek başına vergi avantajı bile gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapmak için yeterlidir.

Stratejik Yatırım Planı

Gayrimenkul yatırım fonları, ihraç tarihinde iyi tanımlanmış bir yatırım planına uymuştur, beklenen getiriler bu yüzden büyük olasılıkla dalgalanmayacaktır. Yatırım planı, profesyonel fon portföy yönetim ekibi tarafından her zaman kontrol edilir ve yatırım planına uyulur. Maksimize edilmiş beklenen getiri, kontrollü mekanizma ile sağlanır.

Yüksek Getiri

Gayrimenkul yatırım fonları, bireysel yatırımcılara göre her zaman daha yüksek pazarlık gücüne sahiptir. Bu pazarlık gücünün, işlemleri bireysel alımlara göre daha ucuz hale getirdiği sonucuna varıldı. Fonlar; güçlü yatırım stratejisi, profesyonel yönetim ekibi ve diğer kontrol mekanizmaları ile birleştirildiğinde olağanüstü bir sermaye getirisi ile sonuçlanmaktadır.

Temettü Ödemeleri

Yasal olarak, gayrimenkul yatırım fonları tarafından yatırımcılara periyodik temettüler ödenebilir. Yatırımcının fon sunumu, temettü ödemelerinin sıklık miktarını ve diğer özelliklerini açıklar. Temettü ödemeleri fonun yatırım komitesi tarafından değiştirilebilir. Potansiyel yatırımcılar, yatırım getirisini maksimize etmek için periyodik olarak temettü ödemesi yapan bir fon seçmelidir.

Likidite ve Fondan Çıkış Stratejisi

Gayrimenkul Yatırım Fonları tarafından taşınmaz üzerindeki yatırımdan likit varlık oluşturulur. Yatırımcı, ihraç belgesinde belirtilen belirli bir çıkış döneminde katılma paylarını kurucuya iade ederek fondan çıkabilir. Bir yatırımcının payını üçüncü bir kişiye devretmek suretiyle fondan çıkması her zaman mümkündür.

Profesyonel Yönetim ve Kolaylıklar

Portföy Yönetim Şirketleri veya Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri Sermaye Piyasası Kurulu'ndan tescilli bir lisans alarak Gayrimenkul Yatırım Fonları kurarlar. Her fonun alım, satım, kiralama vb. tüm kararlarını onaylayan sektör profesyonellerinden oluşan bir Yatırım Komitesi vardır. Yatırımcı böylesine zor bir seçim sorumluluğunu bu yöntemle fon yöneticilerine devreder.

Ayrıca fon yöneticisi, fon portföyünde yer alan gayrimenkulün bakım, kira tahsilatı, beyanname, vergilendirme, hukuki danışmanlık vb. tüm gayrimenkul yönetimi faaliyetlerini yönetir.

İslam Hukukuna Uygunluk - Helal Kazanç

Fon yatırımcısı helal bir gelir elde etmek için faizsiz, şeriata uygun fonları seçmek isterse, gayrimenkul yatırım fonları ile arazi, arsa, konut birimi, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb. gibi herhangi bir taşınmaz mülkü satın almaya, satmaya veya kiralamaya yönelebilir. Bu yatırımın %80'inin ve geri kalan %20'nin kullanılması, fonun şeriata uygun olup olmadığını belirler. Fon yatırımcıs, helal gelir elde etmek için faizsiz ve islam kurallarına uygun bir fon seçmelidir.

Türk Vatandaşlığı

Türk Vatandaşlığı kazanmanın şartları 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'te ilan edilmiştir. 2018 tarihinde Türk Vatandaşlık Kanunu Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan son değişikliğe göre 2018 yılında gayrimenkul yatırım fonundan 500.000 USD veya karşılığı döviz/Türk Lirası satın alan ve bunu en az 3 yıl süreyle elinde bulunduran yabancılar Türk vatandaşlığına başvuru hakkı kazanmaktadır. 'Uygunluk Belgesi'ni Sermaye Piyasası Kurulu, asgari yatırım şartının karşılandığını teyit etmek için verir, vatandaşlık başvurusu bu belge ile yapılır. (Fon Yatırımıyla Türk Vatandaşlığı hakkında daha fazla bilgi edinin.)

SSS

S: Gayrimenkul fonu nedir?
C: Gayrimenkul yatırım fonları ortak güvene dayalı esaslara göre kurulan, gayrimenkul ve gayrimenkul esaslı yatırımlar ile ortaklara gelir sağlayan fonlardır.

S: Gayrimenkul fonlarının avantajları nelerdir?
C: Gayrimenkul yatırım fonlarına katılan yatırımcılar hem gayrimenkul değer artışı hem de kira geliri avantajından yararlanırlar. Gayrimenkul fonuna katılmak güvenilir ve şeffaf bir ortamda hem düzenli gelire hem de artan bir değere ortak olmak demektir. Tüm süreç SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından takip edilmektedir.

S: Kimler gayrimenkul fonlarına yatırım yapabilir?
C: Yalnızca nitelikli yatırımcılar gayrimenkul fonlarına yatırım yapabilmektedir. Nitelikli bir yatırımcı olmak için 1 milyon Türk lirasına sahip olmak yeterlidir.

S: Yabancı uyruklu kişiler gayrimenkul fonlarına yatırım yapabilir mi?
C: Evet. Eğer yabancı uyruklu kişi nitelikli bir yatırımcıysa gayrimenkul fonlarına yatırım yapabilir.

S: Gayrimenkul fonlarına yatırım yaparak Türk vatandaşlığı alabilir miyim?
C: Evet. Yabancı uyruklu yatırımcı 500.000 USD değerinde fon yatırımı yaparsa Türk vatandaşlığı alabilir. Fon yatırımı Türk vatandaşlığı almanın en hızlı yollarından biridir. Fon Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı hakkında daha fazla bilgi alabilirsiniz.

S: Gayrimenkul fon yatırım vergileri nelerdir?
C: Fonlara yatırım yapan yatırımcıların kazandığı temettü ve gelirler gelir vergisinden muaf tutulur. Fon yatırımlarında elde edilen kazançlar için yalnızca %10 stopaj vergisi uygulanmaktadır.

S: Gayrimenkul fonlarına yatırım yaparsam param güvende olur mu?
C: Gayrimenkul yatırım fonları katılım payları Merkezi Kayıt Kuruluşu’na kayıtlıdır ve SPK onaylı saklama kuruluşu tarafından korunmaktadır. Yatırım fonlarının değerlemesi SPK onaylı değerleme kuruluşları tarafından yapılır. Ayrıca fonlar bağımsız denetime sahiptir.

S: Hangi gayrimenkul tipleri için fonlara yatırım yapabilirim?
C: Sözleşmelerde belirtildiği üzere fonlar ile arsa, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkez, depo, park, hastane vb. gayrimenkuller için yatırım yapılabilir.

S: Fondan nasıl ayrılabilirim?
C: Geçici fonlarda vade sonunda otomatik olarak fondan çıkmış olursunuz. Eğer geçici fon sözleşmesinde ayrıca belirtildiyse, süreç içerisinde çıkış yapılabilir. Kalıcı fonlarda, sözleşme şartlarında özellikle belirtildiyse sürecin herhangi bir aşamasında katılımcıya payı iade edilebilir ve çıkış kolayca sağlanabilir.