Türkiye’de gayrimenkul satın alırken bazı hukuki risklerle karşılaşmanız mümkündür. Bu nedenle tapunun geçerliliğini kontrol etmek, satıcının mülkiyet hakkını teyit etmek ve evin üzerindeki olası borçları araştırmak oldukça önemlidir.
Bu sayfada, ev alırken göz önünde bulundurmanız gereken yasal koşulları detaylı bir şekilde açıklıyoruz. Gizli borçlardan mülkiyet tespitine ve imar sorunlarına kadar bilmeniz gereken tüm kritik noktaları burada bulabilirsiniz.
Ev Alımında Hukuki Riskleri Önlemenin 5 Yolu
Ev alırken aşağıdaki hukuki durumları teyit etmeniz gerekir:
1. Satıcının Yetkisini ve Tapu Bilgilerini Teyit Edin
Satıcının evi tek başına satma yetkisi olmayabilir. Tapuda birden fazla ev sahibi varsa, hepsinin satış için yazılı izin vermesi gerekir. Bazı durumlarda satıcı, evin gerçek sahibi bile olmayabilir ya da sahte belgeler kullanabilir. Ayrıca mülk bir miras davasına konu olmuşsa, satış işlemi geçersiz sayılabilir.
Tapu Sahibi Nasıl Teyit Edilir?
Web-Tapu sistemi üzerinden evin yasal sahibini kontrol edin. Ayrıca E-Devlet üzerinden de tapu sorgulayabilirsiniz. Satıcının isminin kayıtlarla uyuştuğundan emin olun ve gerekliyse noter onaylı kimlik isteyin. Birden fazla satıcı varsa, hepsinden yazılı izin alınması gerekir.
2. İmar ve İnşaat İzinlerini İnceleyin
Bazı evler imar kanununa uygun olmayabilir ya da gerekli izinlere sahip değildir. İnşaat izni yoksa ev “mesken” olarak kaydedilemez. Bu durumda tapuda tarım arazisi veya ticari mülk olarak görünür. Ayrıca bazı bölgelerde (koruma alanı, askeri bölge vb.) satış kısıtlamaları bulunur. Böyle bir durumda ev için resmi ikâmet adresi almak mümkün olmaz. Aynı zamanda bu tür evlerin yeniden satışı da oldukça zordur.
Evin İmar Durumu Nasıl Kontrol Edilir?
Yerel belediyeden evin imar durumunu öğrenin. Tapudaki detayları inşaat planı ve ruhsatlarla karşılaştırın. Mahallenin mesken tapusu için uygun olup olmadığını kontrol edin. Konuttaki kat sayısı ve inşaat yoğunluğunun yerel yönetmeliklere uygun olup olmadığını inceleyin.
3. Ev Üstündeki Borçları Kontrol Edin
Her şey normal görünse de, evin üzerinde gizli ipotekler, ödenmemiş vergiler veya elektrik, su, doğalgaz gibi borçlar bulunabilir. Bu durumda yeni alıcı bu borçlardan sorumlu olur.
Ev Satın Alırken Gizli Borçları Nasıl Önlersiniz?
Herhangi bir ödeme yapmadan önce Tapu Sicilinden borç yoktur belgesi talep edin. Bu belge, mülkün kredi, haciz veya ipoteklerden arî olduğunu teyit eder. Ayrıca satıcıdan, elektrik, su, doğalgaz ve yerel vergilerle ilgili herhangi bir borcun bulunmadığını kanıtlayan makbuzları sunmasını isteyin. Eğer borç varsa, satıştan önce satıcıyla görüşerek ödenmesini sağlayabilir veya satış fiyatını buna göre ayarlayabilirsiniz.
4. Türkiye'de Oturum İzni ve Vatandaşlık Başvurunuzu Güvenceye Alın
Yabancılar Türkiye’den ev satın alarak ikâmet izni ve belirli şartlarda vatandaşlık hakkı kazanabilir. Ancak her ev bu süreç için uygun değildir. Örneğin, bazı mahallelerde yabancılara satış yasaktır. Ayrıca eğer ev tapuda ticari ya da tarımsal arazi olarak kayıtlıysa, yabancılar için ikâmet izni ya da vatandaşlık başvurusu yapılamaz.
Bunu Önlemek İçin Ne Yapmalıyım?
Satın almak istediğiniz evin imar durumu, tapu kaydı ve fiyatlandırmasının oturum ve vatandaşlık başvurularına uygun olduğundan emin olun. Bunu sağlamanın en güvenli yolu, satış sözleşmesini imzalamadan önce bir emlak avukatına danışmaktır. Avukatınız resmi kısıtlamaları kontrol eder ve yatırımınızın hedeflerinize uygun olduğundan emin olur.
5. İnşaat Halindeki Evi Satın Alırken Gerekli Kontrolleri Yapın
İnşaat halindeki projelerde bazı yasal ve teknik riskler bulunur. Ruhsat, imar izni veya belediye onayları tam olmayabilir. Bu durum, evin zamanında teslim edilmemesine ya da hiç tamamlanmamasına yol açabilir. Ayrıca proje bitse bile tapu devri yapılmayabilir.
İnşaat Halindeki Evi Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Bu tür konutlarda, noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır; aksi takdirde Türkiye’de tapu işlemleri gerçekleşemeyebilir. Müteahhitin geçmiş projeleri, mali durumu ve tamamladığı inşaatlar detaylı bir şekilde araştırılmalıdır. Ayrıca, teslim sonrası ortaya çıkabilecek teknik sorunlar için sözleşmede garanti şartlarının açıkça yer alması gerekir.
Yatırımınızı Güvence Altına Almak İçin Tavsiyeler
Aşağıdaki noktalara dikkat etmenizi öneririz:
1. Tapu ve Tapu Sicilini Doğrulayın
Tapu senedinin evin adresi ve mülkiyet bilgileriyle tam olarak uyuştuğundan emin olun. Tapudaki bilgilerin eksiksiz ve güncel olması, ileride yaşayabileceğiniz hukuki sorunları önler. Detaylı bilgi için Türk Tapu sistemiyle ilgili sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
2. Mülk Değerleme (Ekspertiz) Raporu Alın
Yabancıların dahil olduğu tüm satışlarda ekspertiz raporu zorunludur. Bu rapor, evin gerçek değerini ve hukuki durumunu ortaya koyar. Böylece hem evi gerçek değerinden satın alırsınız hem de evin üzerinde gizli borç veya hukuki risk olmadığını teyit etmiş olursunuz. Gayrimenkul değerleme raporu hakkında detaylı bilgi için ilgili sayfamızı ziyaret edin.
3. Satış Sözleşmesini Detaylıca İnceleyin
Satış sözleşmesini imzalamadan önce tüm maddeleri anlamak önemlidir. Ödeme planı, cezai şartlar, teslim tarihi ve iade koşulları açıkça belirtilmiş olmalı. Ayrıca sözleşmede evin adresi, metrekaresi, kullanım amacı (mesken, ticari vb.), bina durumu ve ödeme şartları yer almalı.
4. Uzmanlardan Destek Alın
Gayrimenkul satışında deneyimli bir avukat ve profesyonel bir emlak danışmanı ile çalışmak sizi büyük risklerden korur.
Istanbul Homes ® Olarak;
- Tüm müşterilerimizeücretsiz ekspertiz raporusunuyoruz.
- Tapu devri sürecini “sıfır hata” politikası ile tamamlıyoruz.
- Satış sözleşmesini şirket içi avukatlarımızla titizlikle hazırlıyoruz. Alıcı ve satıcının haklarını gözeten, kişiselleştirilmiş şartlar oluşturuyoruz.
- Projeden satılık mülklerde inşaat şirketinin itibarını bizzat araştırıyor ve güvenilirliğini doğruluyoruz.
- Detaylı durum tespiti (due diligence) yaparak;
- Gayrimenkulün fiziksel durumunu değerlendiriyoruz.
- İpotek, haciz veya borç gibi maddi yükümlülükleri tespit ediyoruz.
- Sel riski gibi çevresel faktörleri inceliyoruz
- Evdeki hukuki sorunları ortaya çıkarıyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
S. Türkiye’de gayrimenkul satın almadan önce hangi belgeleri incelemeliyim?
C. Tapu senedi, yapı ruhsatı, iskan belgesi, imar durumu ve varsa ipotek veya borç kayıtlarını mutlaka inceleyin.
S. Türkiye’de gayrimenkul satın almak için avukat tutmak zorunlu mu?
C. Hayır, ancak tavsiye edilir. Deneyimli bir emlak avukatı, tapu doğrulama sürecinin doğru yürütülmesini sağlar, sözleşmeleri inceler ve sizi olası risklerden korur. Istanbul Homes ® olarak şirket içi avukatlarımızla size bu desteği ücretsiz olarak sunuyoruz.
S. Türkiye’de Web-Tapu sistemi nasıl çalışır?
C. Web-Tapu, Türkiye’de bir gayrimenkulün mülkiyet hakkını kontrol etmenizi sağlar. Mülkiyet bilgileri, kadastro detayları ve parsel kayıtlarını içeren kapsamlı bir veritabanına sahiptir. Bu sistem üzerinden tapu kaydını online olarak kontrol edebilir, mülkiyet durumunu ve taşınmazın konumunu doğrulayabilirsiniz.
Daha fazla sorunuz olursa, lütfen aşağıdaki yorum bölümüne yazın. Uzmanlarımız en kısa sürede size geri dönüş yapacaktır.
