Wenn es darum geht, sicher eine Immobilie in der Türkei zu kaufen, liegt der Unterschied zwischen einem reibungslosen Kauf und einem Fehler im Detail. Von der Überprüfung der Eigentumsurkunde bis hin zu kommunalen Genehmigungen erfordert jeder Schritt sorgfältige Aufmerksamkeit. Aus diesem Grund haben wir diesen Leitfaden für ausländische Käufer von Immobilien in der Türkei erstellt.
Auf dieser Seite erfahren Sie, wie Sie durch eine ordnungsgemäße rechtliche Überprüfung der Immobilie versteckte Schulden, Eigentumsstreitigkeiten oder Probleme mit der Flächennutzung vermeiden können.
5 Risiken, auf die Sie beim Kauf einer Immobilie in der Türkei achten sollten
Hier sind fünf häufige Risiken, die Sie berücksichtigen sollten, um Ihre Investition in der Türkei zu sichern:
1. Fallstricke beim Eigentumsrecht
Die Immobilientransaktion kann nur dann durchgeführt werden, wenn der Verkäufer über die vollständigen Eigentumsrechte verfügt. Wenn mehrere Eigentümer in der Eigentumsurkunde aufgeführt sind, muss jeder einzelne seine schriftliche Zustimmung zum Verkauf geben. In extremeren Fällen kann es zu falschen Eigentumsansprüchen oder gefälschten Dokumenten kommen. Ebenso kann eine Immobilie in einem laufenden Erbschaftsverfahren blockiert sein, was die Übertragung verhindert.
Wie kann man das rechtmäßige Eigentum an einer Immobilie in der Türkei überprüfen?
Eine zuverlässige Überprüfung der Eigentumsurkunde in der Türkei können Sie über das offizielle Web-Tapu-System vornehmen. Überprüfen Sie zunächst, ob der Name des Verkäufers mit den offiziellen Grundbuchaufzeichnungen übereinstimmt. Fordern Sie bei Bedarf eine beglaubigte Kopie seines Ausweises an.
2. Fehlende Bebauungs und Baugenehmigungen
Ein weiteres großes Risiko ist der Kauf einer Immobilie, die nicht den erforderlichen Bebauungs- oder Baugenehmigungen entspricht. Einige Immobilien verfügen möglicherweise nicht über die offizielle Genehmigung oder entsprechen nicht den städtebaulichen Vorschriften. Wenn die Immobilie als landwirtschaftliche oder gewerbliche Immobilie statt als Wohnimmobilie (mesken) registriert ist, kann sie rechtlich gesehen nicht als Wohnraum genutzt werden. Dieses Problem hindert Sie nicht nur daran, eine offizielle türkische Adresse zu erhalten, sondern erschwert auch den Verkauf zum richtigen Wert.
Wie kann man die Flächennutzungs- und Baugenehmigungen in der Türkei überprüfen?
Fordern Sie einen Bericht über den Flächennutzungsstatus (imar durumu) bei der Gemeinde an und lassen Sie sich die rechtmäßige Nutzung der Immobilie bestätigen. Vergleichen Sie die Angaben in der Eigentumsurkunde mit den Bauplänen und Genehmigungen. Prüfen Sie, ob sich der Standort in einer Sperrzone befindet, z. B. in einem Militärgebiet oder einem Naturschutzgebiet. Vergewissern Sie sich außerdem, dass die Anzahl der Stockwerke und die Bebauungsdichte den Flächennutzungsvorschriften für türkische Immobilien entsprechen.
3. Verborgene finanzielle Verbindlichkeiten
Verborgene finanzielle Verbindlichkeiten sind eines der häufigsten Risiken bei Immobilienbetrug in der Türkei. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek, unbezahlten Steuern oder Schulden (z. B. Strom-, Wasser- und Gasrechnungen) belastet ist, können Sie dafür haftbar gemacht werden. Dies könnte Ihre Kosten erheblich erhöhen und langfristige finanzielle Probleme verursachen.
Wie kann man überprüfen, ob eine Immobilie in der Türkei mit Schulden belastet ist?
Bevor Sie Zahlungen leisten, fordern Sie beim Grundbuchamt eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit an. Dieses Dokument bestätigt, dass die Immobilie frei von Darlehen, Pfandrechten oder Belastungen ist. Bitten Sie den Verkäufer außerdem, Belege vorzulegen, aus denen hervorgeht, dass die Immobilie schuldenfrei ist. Wenn Schulden bestehen, können Sie entweder mit dem Verkäufer verhandeln, diese vor dem Verkauf zu begleichen, oder den Kaufpreis entsprechend anpassen.
4. Nichtberechtigung für die türkische Staatsbürgerschaft und Aufenthaltsgenehmigung
Einer der Hauptgründe, warum Ausländer Immobilien in der Türkei kaufen, ist die Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft. Allerdings sind nicht alle Immobilien dafür geeignet. Der Kauf einer falschen Immobilie könnte Sie daran hindern, die gewünschte Aufenthaltsgenehmigung oder den türkischen Pass zu erhalten.
Beispielsweise sind bestimmte Stadtteile aufgrund von Maßnahmen zur Wahrung des demografischen Gleichgewichts für ausländische Eigentümer gesperrt. Ebenso darf eine ausländische Person nicht mehr als 30 Hektar Land besitzen. Außerdem können Immobilien, die illegal gebaut oder als Gewerbe-/Landwirtschaftsgrundstücke registriert sind, nicht für Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsanträge verwendet werden.
Wie kann man die Berechtigung für eine Aufenthaltsgenehmigung und die türkische Staatsbürgerschaft überprüfen?
Sie müssen sicherstellen, dass die Flächennutzung, die Urkunde und der Preis für Aufenthalts- und Staatsbürgerschaftsanträge geeignet sind. Am besten konsultieren Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Immobilienanwalt. Dieser überprüft die offiziellen Beschränkungen und bestätigt, dass Ihre Investition mit Ihren Zielen übereinstimmt.
5. Risiken beim Kauf von türkischen Off-Plan-Immobilien
Off-Plan-Immobilien erfüllen möglicherweise bestimmte rechtliche oder technische Anforderungen nicht. Ihnen fehlen möglicherweise die erforderlichen Lizenzen, Bebauungsgenehmigungen oder kommunalen Genehmigungen. Dies kann zu Verzögerungen bei der Fertigstellung führen oder in einigen Fällen dazu, dass das Projekt nie abgeschlossen wird. Selbst nach der Fertigstellung wird die Eigentumsurkunde möglicherweise nicht übertragen.
Was ist beim Kauf von Off-Plan-Immobilien in der Türkei zu beachten?
Stellen Sie immer sicher, dass für Off-Plan-Immobilien ein notariell beglaubigter „Verkaufszusage”-Vertrag vorliegt. Ohne diesen Vertrag kann die Eigentumsurkunde nicht übertragen werden. Informieren Sie sich über die bisherigen Projekte, die finanzielle Stabilität und die Erfolgsbilanz des Bauunternehmers. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag klare Gewährleistungsbedingungen enthält, die alle technischen Probleme abdecken, die nach der Übergabe auftreten könnten.
Tipps zum Schutz Ihrer Investition in der Türkei
Befolgen Sie diese Tipps, um die in der Türkei üblichen Betrugsmaschen im Zusammenhang mit Eigentumsurkunden zu vermeiden:
1. Überprüfen Sie die Echtheit der türkischen Eigentumsurkunde
Die Tapu (Eigentumsurkunde) ist das offizielle Dokument, das das Eigentum an einer Immobilie in der Türkei bestätigt. Vergewissern Sie sich immer, dass die Tapu mit den genauen Angaben zur Immobilie übereinstimmt, einschließlich der Informationen zum Eigentümer, den Grundstücksdaten und den Grundstücksgrenzen.
Besuchen Sie unsere Seite zum Thema Eigentumsurkunde in der Türkei, um mehr über den Transaktionsprozess zu erfahren.
2. Lassen Sie eine professionelle Immobilienbewertung (Gutachten) durchführen
Eine Immobilienbewertung (ekspertiz raporu) ist für alle Transaktionen mit Ausländern obligatorisch. Ein Gutachten bestätigt den Wert und den Zustand der Immobilie. So vermeiden Sie überhöhte Zahlungen und stellen sicher, dass die Immobilie keine versteckten rechtlichen oder finanziellen Risiken birgt.
Weitere Informationen zum Immobilienbewertungsbericht in der Türkei finden Sie auf unserer entsprechenden Seite.
3. Lesen Sie den Kaufvertrag sorgfältig durch
Unterschreiben Sie niemals einen Kaufvertrag, ohne alle Klauseln verstanden zu haben. Überprüfen Sie die Zahlungsbedingungen, Strafen, Liefertermine und Rückerstattungsbedingungen. Der Kaufvertrag muss die genaue Adresse, Größe, Klassifizierung, den Zustand des Gebäudes und die Zahlungsbedingungen enthalten. Wenn der Vertrag auf Türkisch verfasst ist, verlangen Sie eine beglaubigte Übersetzung, damit Ihnen keine Details entgehen.
4. Arbeiten Sie mit vertrauenswürdigen Experten zusammen
Die Zusammenarbeit mit einem seriösen Unternehmen und die Beauftragung eines Immobilienanwalts in der Türkei kann Ihnen kostspielige Fehler ersparen.
Als Istanbul Homes ® sorgen wir für einen sicheren Immobilienkauf in der Türkei mit:
- Wir stellen allen unseren Kunden einen kostenlosen Bewertungsbericht zur Verfügung.
- Wir führen die Übertragung der Eigentumsurkunde nach einer „Null-Fehler”-Richtlinie durch.
- Unsere hauseigenen Anwälte bereiten den Kaufvertrag sorgfältig vor. Sie erstellen personalisierte Bedingungen, die die Rechte sowohl des Käufers als auch des Verkäufers schützen.
- Wir überprüfen persönlich die Reputation des Bauunternehmens für Off-Plan-Immobilien.
- Wir kümmern uns um die türkische Eigentumsurkunde Due Diligence:
- Wir bewerten den physischen Zustand der Immobilie.
- Wir identifizieren etwaige Belastungen wie Pfandrechte, Hypotheken oder Streitigkeiten.
- Wir bewerten Umweltfaktoren wie das Hochwasserrisiko.
- Wir decken alle laufenden rechtlichen Probleme auf.
Häufig gestellte Fragen
F. Welche Dokumente sollte ich vor dem Kauf einer Immobilie in der Türkei prüfen?
A. Bevor Sie eine Immobilie in der Türkei kaufen, überprüfen Sie die Eigentumsurkunde (Tapu), die Baugenehmigung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (İskan), den Bebauungsplan und alle Hypotheken- oder Schuldenunterlagen. Diese Dokumente sind für die sichere Überprüfung des Eigentums an einer türkischen Immobilie unerlässlich.
F. Ist für den Kauf einer Immobilie in der Türkei ein Anwalt erforderlich?
A. Die Beauftragung eines Anwalts ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird jedoch dringend empfohlen. Ein qualifizierter Immobilienanwalt stellt sicher, dass der türkische Tapu-Überprüfungsprozess korrekt durchgeführt wird, überprüft Verträge und schützt Sie vor möglichen Risiken oder Betrug. Die hauseigenen Anwälte von Istanbul Homes ® bieten diese Dienstleistungen standardmäßig für alle Geschäfte an.
F. Wie funktioniert das Web-Tapu-System in der Türkei?
A. Das Web-Tapu-System ist eine offizielle digitale Plattform, die eine sichere Überprüfung des Eigentumsrechts in der Türkei ermöglicht. Es enthält eine umfassende Datenbank mit Angaben zum Eigentumsrecht, Katasterinformationen und Parzellendaten. Über Web-Tapu können Sie in der Türkei ganz einfach online die Eigentumsurkunde einsehen, den Eigentumsstatus überprüfen und die genaue Lage und Grenzen der Immobilie verifizieren.
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