Kiracı–ev sahibi ilişkilerini yönetmek çoğu zaman karmaşık bir sürece dönüşebilmesinden dolayı her iki tarafın da haklarını koruyan ve belirsizlikleri azaltan hukuki araçların işleyişini doğru anlamak büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul ile ilgili uyuşmazlıklar hızla büyüyerek ekonomik kayıplara yol açabildiği için, taraflara yön gösteren açık kuralların ve belirli prosedürlerin varlığı, ev sahibinin haklarını düzenli biçimde ileri sürmesini sağlarken kiracının da savunma imkanlarını adil bir çerçevede kullanmasına olanak tanımaktadır. Bu prosedürlerin nasıl işlediğini bilmeniz, ortaya çıkabilecek sorunları gereksiz gecikmelere ve karışıklıklara yol açmadan yönetmenizi kolaylaştırmakta; böylece gayrimenkulün kullanımına ilişkin meseleleri daha hızlı, daha güvenli ve daha bilinçli bir şekilde çözebilme gücü edinmiş olursunuz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirlediği ileri bir tarihte taşınmazı kendi iradesiyle boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği ve Türk kira hukukunda sıkça uygulanan tek taraflı bir irade açıklaması niteliği taşımaktadır; bu beyan, kiraya verene güvenle dayanabileceği açık bir yükümlülük sunduğu için, tahliye talebinin kesin ve doğrudan bir hukuki hakka dayanarak ileri sürülmesini mümkün kılmaktadır. İstanbul’da eşyalı kiralık daireler’de yaygın olarak uygulanan kira sözleşmelerinde yazılı olmayan biçimlerde yürütüldüğü durumlarda dahi geçerliliğini koruyan bu taahhütname, özellikle büyük şehirlerde kiracılık ilişkilerinde sıkça karşılaşılan belirsizlikleri azaltarak taraflara daha düzenli ve öngörülebilir bir hukuki çerçeve sağlamaktadır.
Taahhütnamenin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılıp sayılmayacağı, mahkemelerin özenle değerlendirdiği çeşitli koşullara bağlıdır.
- Kiracının kendi el yazısıyla veya açık bir şekilde atılmış geçerli imzayı taşıyan yazılı bir belge
- Taşınmazın fiili tesliminden sonra düzenlenmiş olması
- Taahhütname içinde açık, belirli ve yoruma kapalı bir tahliye tarihinin yer alması
- Kiracının beyanı verirken her türlü baskıdan uzak, serbest iradeyle hareket etmiş olması
- Düzenleme zamanını ve kullanım durumunu doğrulayan tamamlayıcı delillerin bulunması
- Birden fazla kiracının yer aldığı hallerde tüm kiracıların imzasının tam olması
Adi yazılı şekilde hazırlanan bir tahliye taahhütnamesi, kanunun aradığı temel şekil şartını tek başına karşılamaktadır; ancak uygulamada, imzaya veya tarih unsuruna ilişkin doğabilecek uyuşmazlıkları en baştan bertaraf etmek isteyen taraflar, noterde düzenlenen ya da noter tasdikli taahhütnamelere yönelmektedir. Noter onayı, özellikle kiraya veren açısından belgenin doğruluğuna yönelik itirazları büyük ölçüde engellediği için tahliye sürecinin daha hızlı ve güvenli bir zeminde ilerlemesine katkı sağlamaktadır. Bununla birlikte, her iki yöntem de hukuken geçerli olup tercih, tarafların gelecekteki işlemlerde ne ölçüde kesinlik aradıklarına göre şekillenmektedir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı ve Geçersizlik Halleri
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesine dayandığından, kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik açık ve doğrudan bir yasal zemin oluşturmaktadır. Kanun, kiracının yazılı beyanını güçlü ve icra edilebilir bir taahhüt olarak kabul etmekte ve bu beyan, gerekli şartlar sağlandığında kiraya verene tahliye talebini doğrudan ileri sürebileceği kesin bir hak sağlamaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Sayılabileceği Durumlar
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini yitirmesine yol açan çeşitli durumlar bulunmaktadır. Kiracının taahhüdü taşınmazı fiilen teslim almadan önce imzaladığı anlaşılırsa, zorlamaya veya yanılgıya dayandığını ortaya koyarsa, taşınmaz aile konutu niteliği taşıyorsa ve eşin rızası bulunmuyorsa, taahhütnamenin düzenlenmesinden sonra kira sözleşmesi yenilenmişse ya da birden fazla kiracının imzası gerektiği halde yalnızca biri imza atmışsa, belge hukuki geçerliliğini yitirmektedir.
Kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini çoğunlukla icra safhasında ya da tahliye davası sırasında ileri sürmekte ve böylece haklarını koruyacak etkili bir savunma yolu elde etmektedir. Kiracı, taahhüdün taşınmaz tesliminden önce imzalandığını belirtebilir, iradesinin sakatlandığını ortaya koyabilir, taşınmazın aile konutu olduğunu ve eş rızasının bulunmadığını gösterebilir ya da taahhütnamenin düzenlenmesinden sonra kira ilişkisinin süresinin uzadığını kanıtlayabilir.
Tahliye Taahhütnamesi İcra Takibine İtiraz
Kiracı, kendisine ulaşan tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edebildiği için hızlı hareket etmesi büyük önem taşımaktadır. Tahliye taahhütnamesi icra takibi çerçevesinde kiracı, imzayı inkar ederek, taahhütnamenin düzenlenme zamanını sorgulayarak, aile konutu korumasını ileri sürerek, kira sözleşmesinin yenilendiğini belirterek veya taahhüdün iradeyi sakatlayan başka hukuki sebeplerle geçersiz olduğunu ortaya koyarak savunma geliştirebilmektedir.
Adi yazılı bir taahhütname, kiracıya tahliye taahhütnamesi imza inkarı yolundan daha geniş bir alan açmakta ve imzanın kiraya veren tarafından ispatlanması gerektiği için icra işlemlerini durdurabilmektedir. Buna karşılık, noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi bu itiraz yolunu önemli ölçüde sınırlandırmakta ve kiracının irade sakatlığı veya aile konutu koruması gibi farklı hukuki dayanaklara yönelmesini gerektirmektedir.
Ayrıca 6570 sayılı kanun tahliye taahhütnamesi doğrudan etkilemektedir. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1 maddesi a bendi uyarınca; kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazılı olarak bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse, ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir.
Kira Tahliye Taahhütnamesinin İcrası Sonrasında Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesinin icra yoluyla işletilmesi, belirli aşamalarla ilerleyen net bir sürece dayandığından, kiracının taşınmazdan çıkarılması da bu adımların tamamlanmasıyla gerçekleşmektedir. Kiraya veren, ilk olarak taahhütnameyi İcra Müdürlüğü’nde takibe koymakta ve müdürlük, tahliye emri düzenleyerek sürecin zamanlamasını başlatmaktadır. Kiracı, kendisine tebliğ edilen bu emre yedi gün içinde tahliye taahhütnamesi itirazı edebilmekte ve bu kısa süre, tahliye işlemlerinin uzun süre sürüncemede kalmasını engellemektedir. Tahliye taahhütnamesi imzaya itirazların sonuçlanmasıyla birlikte kiracıya otuz günlük bir gönüllü çıkış süresi tanınmakta; bu sürenin de dolmasıyla, taşınmaz ancak zorla tahliye edilmekte ve İcra Müdürlüğü, kiracıyı çıkararak taşınmazı kiraya verene teslim etmektedir.
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye edilirken, kiraya veren, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması üzerine bir aylık hak düşürücü süre içinde harekete geçmek zorundadır. Kiraya veren, bu süre içinde icra takibi başlatmayı tercih edebilmekte, tahliye davası açabilmekte, dava süresini uzatmak için yazılı bir ihtar gönderebilmekte veya kiracının itirazlarına karşı uygun hukuki yollara başvurabilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi tek başına kira sözleşmesini sona erdirmemekte; kiraya verenin, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekmektedir. Bu süre, kanunun hak düşürücü olarak kabul ettiği kesin bir sınır olduğundan, kiraya verenin süreci zamanında işletmemesi halinde kira ilişkisi aynı şartlarla devam etmekte ve taahhütname tüm hukuki etkisini yitirmektedir.
Tahliye taahhütnamesi konusunda daha detaylı bilgi için bize ulaşabilir; “İstanbul’da Nasıl Ev Kiralanır?” konusu için de yazımıza göz atabilirsiniz.
SSS
Tahliye taahhütnamesi koşullu olarak düzenlenebilir mi?
Tahliye taahhütnamesi, belirli koşullara bağlanarak düzenlenebilmekte; ancak bu koşulların hem açık biçimde ifade edilmesi hem de hukuken uygulanabilir nitelik taşıması gerekmektedir. Belirsiz, muğlak ya da yoruma açık şartlar, ileride taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmekte ve belgenin icra edilebilirliğini zayıflatabilmektedir.
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye ne kadar sürer?
Sürecin tamamlanma süresi, icra takibinin işleyişi, mahkemelerin yoğunluğu, kiracının itirazları ve taşınmazı ne ölçüde gönüllü şekilde boşalttığı gibi etkenlere göre değişmektedir; yine de uygulamada bu yol, klasik tahliye davalarına kıyasla daha hızlı sonuçlanmakta, ancak hiçbir şekilde “hemen tahliye” anlamına gelmemektedir.
