Türkiye’deki evinizi alırken ve Türkiye’de yaşarken, vergiler karşınıza sürekli çıkacak bir kavramdır. Pek çok farklı türü olsa da, konut alım süreçleri ile ilgili karşınıza en sık çıkacak vergileri aşağıda sizin için inceledik. Bu vergiler;

    • Tapu Devir Vergisi
    • Yıllık Gayrimenkul Vergisi
    • Katma Değer Vergisi
    • Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi
    • Kira Gelir Vergisi
    • Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)
    • Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Tapu Devir Vergisi

Tek seferlik, tapunun başka bir 3. şahsa aktarımı sırasında ödenen bir vergidir. Konutun fiyatının %4’ü olarak hesaplanır (Binde kırkı olarak da geçer, aynı orandır.) Bankalar Kurulu Kararı ile alıcı ve satıcının %2’lik eşit paylarla bu vergiyi karşılaması öngörülmüştür. Kurumsal şirketler ile yapılan alım-satımlarda bu kural takip edilse de geleneksel piyasa kuralı olarak bu payı alıcının ödemesi beklenir.

Tapu Devir Vergisi ödemesine ilişkin, özellikle fiyat pazarlığı aşamasında ödeme yönteminin konuşulmasını öneriyoruz. Verginin fiyata dahil edilmesi konusunda herhangi bir anlaşma durumu olmazsa, Alıcının tapu devri vergisinin tamamını ödeyeceği kabul edilmiş sayılır.

Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Sahibi olduğunuz konut her yıl hiçbir işlem yapmasanız bile değerlenmektedir. Zaten emlak piyasasını bu kadar karlı bir yatırım haline getiren temel noktalardan biri olan bu durum, her yıl %0.1 ila %0.3 arasında vergilenmektedir. Konutunuzun ya da arsanızın bulunduğu yer (yer aldığı şehrin büyüklüğü, şehrin içinde bulunduğu konum), metrekare olarak boyutu ve sunduğu olanaklar (sosyal ve günlük olanaklara yakınlığı) bu değer artış oranını belli eder. 

Mülk Tipi

Büyükşehir Sınırları Dışında

Büyükşehir Sınırları ve Mücavir Alanları İçinde

Konut %0.2 %0.4
Ticari %0.1 %0.2
Arazi %0.1 %0.2
Arsa %0.3 %0.6

Katma Değer Vergisi

KDV, mal veya hizmeti teslim alanın, teslim edene ödediği vergidir. Sadece şirketlerle yapılan konut işlemlerinde ödenir. Kişilerden gayrimenkul alınırken KDV(Katma Değer Vergisi) ödenmeyecektir, çünkü inşaat firmasından ilk alım gerçekleştiren kişi zaten konuta ait KDV’yi ödemiştir.

Mülk Tipi

1%

8%

18%

Konut Arsa rayiç bedeli < 1.000 TL ve net m² < 150
ya da
Kentsel dönüşüm projesi ve net m² < 150
1.000 TL < Arsa rayiç bedeli < 2.000 TL ve net m² < 150 Arsa rayiç bedeli > 2.000 TL
ya da
net m² > 150
Ticari - - Gayrimenkul şirket üzerine ise %18
Arsa - - Gayrimenkul şirket üzerine ise %18

Konut KDV’si belirlenirken, arsa rayiç bedeli baz alınır. Arsa rayiç bedeli, kent konseyi tarafından 4 yılda bir belirlenen metrekare başına arazi değeridir. Yıllık gayrimenkul vergisi hesaplamalarında olduğu gibi konutun ya da arsanın bulunduğu konum, boyutu ve sunduğu olanaklar kaynak kabul edilmektedir.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi

Aldığınız mülkü ilk 5 yıl içinde satmanız ve bu satıştan devletin belirlediği istisnai tutar üzerinden daha fazla kazanç elde etmeniz durumunda ödemeniz gereken bu vergi, temelde aldığınız ve sattığınız fiyatlar arasındaki kar üzerine uygulanan bir vergidir. 

Bu verginin hesaplaması yıllık enflasyona göre düzenlenir. Evin alış ve satış değerleri enflasyona göre düzeltilir, aradaki fark hesaplanır. Bu fark evin satışından elde edilen “gerçek kazanç”tır.  Gerçek kazançtan o yıl için açıklanan istisnai gelir tutarı ve varsa ev için yapılan ekstra harcamalar (alım sırasında ödenen harçları, kredi kullanıldıysa şimdiye kadar ödenen faizler, tadilat masrafları vb.) çıkarılınca geriye vergiye tabi tutar kalır.

Örnekle netleştirmek için, Haziran 2016’da 200.000 TL’ye aldığınız daireyi Mart 2020’de 400.000 TL’ye sattığınızı varsayalım. 

Öncelikle evin gerçek değerlerini hesaplamamız gerekecek. Bunun için alındığı ve satıldığı aylardan bir önceki ayların yurt içi TÜFE değerlerini birbirlerine bölüp, evin alış fiyatıyla çarpıyoruz. (200.000 TL x (482,02/257,27) = 374.719 TL). 
Satış fiyatını gerçek fiyattan çıkardığımızda da aradaki fark bize satıştan elde edilen geliri verecek. Vergiyi bu gelir üzerinden hesaplayacağız.
(400.000 TL – 374.719 TL = 25.280 TL)
Elde ettiğimiz gelirden istisnai tutarı çıkarıyoruz. (25.280 TL -18.000 TL = 7.280 TL). Bu tutarın 2020 yılında %11,29 oranında belirlenen vergi oranı üzerinden 1,693 TL net vergi borcu bulunmaktadır.

Kira Gelir Vergisi

Türkiye’deki mülkler üzerinden elde edilen kira gelirleri, takip eden yılın ilk aylarında açıklanan oranlara göre devlete beyan edilerek ödenir. Bu vergi ile ilgili en önemli nokta, kademeli olarak artmasıdır. Yani, kira gelirleriniz arttıkça ödediğiniz vergi miktarı da artmaktadır. 2020 yılında kira vergi oranları yıllık kira gelirlerine göre aşağıdaki gibidir;

    • 18.000 TL’ye kadar %15,
    • 18.000 TL – 40.000 TL arası %20,
    • 40.000 TL – 98.000 TL arası %27,
    • 98.000 TL – 500.000 TL arası: %35.

Yani, aylık 15.000 TL geliriniz olduğunu düşünelim. Yıllık 180.000 TL’lk yıllık kira geliriniz için 2.700+4.400+15.660+28.700 = 51.460 TL kira gelir vergisi ödemeniz gerekir. Eğer ticari bir mülk kiraya veriyorsanız, kiracınız sizin adınıza 45.000 TL stopaj vergisi ödediği için kira gelir verginiz 51.460 – 45.000 = 6.460 TL olur. Kiracılar bu noktada yüksek stopaj vergilerinden kaçınmak için düşük kira miktarı beyan etmek isterler, ancak bu durum mülk sahibi için dezavantajlıdır. 

Konut kiralarında kiracı stopaj ödemediği için, mülk sahibi tüm kira gelir vergisini öder. Bu nedenle özellikle yatırım amaçlı kira geliri olan bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, İstanbul Homes olarak ticari mülkleri tavsiye ediyoruz. Kira garantili emlak ilanlarımızı buradan görüntüleyebilirsiniz.

Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Vefat eden kişinin miras olarak bıraktığı yani mal varlığı kendisine geçen kişinin ödemekle yükümlü olduğu bu vergi 2020 yılında miras kalan miktarın;

160.000 TL’ye kadar kısmı için %10,
160.000 TL ile 510.000 arası %15,
510.000 TL ile 1.280.000 TL arası %20,
1.280.000 TL ile 2.780.000 TL arası %25,
2.780.000 TL üzeri %30 vergilendirmeye tabidir.

Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Miras vergisinde olduğu gibi, hediyeyi alan kişi bir vergi ödemeden zenginleşmiş olduğu için 2020 yılında hediye olarak aldığı mülkün değerine bağlı olarak,

İlk 350.000 TL için %1,
Sonra gelen 850.000 TL için %3,
Sonra gelen 1.800.000 TL için %5,
Sonra gelen 3.300.000 TL için %7,
6.300.000 TL’yi aşan kısmı için %10 oranında vergi ödemekle yükümlüdür.

Mülk Alımında Çifte Vergilendirme

Yurt dışından konut alım, satım ve kira işlemlerinde birden fazla ülkenin aynı anda geliri vergilendirmesi durumudur. Hem gelirin elde edildiği ülke, hem de yatırımcının bulunduğu ülke geliri vergilendirmek ister, bu durum da gelir sahibi kişinin aynı vergiyi 2 kez ödemesine yol açar.

Yatırımcı için haksız bir yükümlülük olan bu durumu engellemek için ülkeler kendi iç hukuklarında değişiklik yaparak veya ikili anlaşmalar ortaya koyarak yatırımcıları teşvik etmektedir.

Türkiye'nin Çifte Vergilendirme Anlaşması Uyguladığı Ülkeler

ABD Danimarka İrlanda Lübnan Sırbistan
Almanya Endonezya İspanya Lüksemburg Singapur
Arnavutluk Estonya İsrail Maceristan Slovakya
Avustralya Etiyopya İsveç Makedonya Slovenya
Avusturya Fas İsviçre Malezya Sudan
Azerbaycan Filipinler İtalya Malta Suriye
BAE Finlandiya Japonya Meksika Suudi Arabistan
Bahreyn Fransa KKTC Mısır Tacikistan
Bangladeş Gambiya Kanada Moğolistan Tayland
Belçika Güney Afrika Karadağ Moldova Tunus
Beyaz Rusya Güney Kore Katar Norveç Türkmenistan
Bosna Hersek Gürcistan Kazakistan Özbekistan Ukrayna
Brezilya Hırvatistan Kırgızistan Pakistan Umman
Bulgaristan Hindistan Kosova Polonya Ürdün
Cezayir Hollanda Kuveyt Portekiz Vietnam
Çek Cumhuriyeti İngiltere Letonya Romanya Yemen
Çin İran Litvanya Rusya Yeni Zelanda, Yunanistan

Türkiye'de konut satın alırken karşılacağınız ek ödemeler ile ilgili detaylı bilgi almak için Emlak Satın Alma Giderleri sayfamıza göz atabilirsiniz.