Türkiye'de Emlak Vergileri ve Uygulamaları

Türkiye’deki evinizi alırken ve Türkiye’de yaşarken, vergiler karşınıza sürekli çıkacak bir kavramdır. Pek çok farklı türü olsa da, konut alım süreçleri ile ilgili karşınıza en sık çıkacak vergileri aşağıda sizin için inceledik. Bu vergiler;

• Tapu Devir Vergisi
• Yıllık Gayrimenkul Vergisi
• Katma Değer Vergisi
• Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi
• Kira Gelir Vergisi
• Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)
• Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Tapu Devir Harcı

Tek seferlik, tapunun başka bir 3. şahsa aktarımı sırasında ödenen bir harçtır. Konutun fiyatının %4'ü olarak hesaplanır (Binde kırkı olarak da geçer, aynı orandır.) Bankalar Kurulu Kararı ile alıcı ve satıcının %2'lik eşit paylarla bu harcı karşılaması öngörülmüştür. Kurumsal şirketler ile yapılan alım-satımlarda bu kural takip edilse de geleneksel piyasa kuralı olarak bu payı alıcının ödemesi beklenir.

Tapu Devir Harcı ödemesine ilişkin, özellikle fiyat pazarlığı aşamasında ödeme yönteminin konuşulmasını öneriyoruz. Harcın fiyata dahil edilmesi konusunda herhangi bir anlaşma durumu olmazsa, Alıcının tapu devri harcının tamamını ödeyeceği kabul edilmiş sayılır.

Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Sahibi olduğunuz konut her yıl hiçbir işlem yapmasanız bile değerlenmektedir. Zaten emlak piyasasını bu kadar karlı bir yatırım haline getiren temel noktalardan biri olan bu durum, her yıl %0.1 ila %0.3 arasında vergilenmektedir. Konutunuzun ya da arsanızın bulunduğu yer (yer aldığı şehrin büyüklüğü, şehrin içinde bulunduğu konum), metrekare olarak boyutu ve sunduğu olanaklar (sosyal ve günlük olanaklara yakınlığı) bu değer artış oranını belli eder.

Katma Değer Vergisi

KDV, mal veya hizmeti teslim alanın, teslim edene ödediği vergidir. Sadece şirketlerle yapılan konut işlemlerinde ödenir. Kişilerden gayrimenkul alınırken KDV(Katma Değer Vergisi) ödenmeyecektir, çünkü inşaat firmasından ilk alım gerçekleştiren kişi zaten konuta ait KDV’yi ödemiştir.

Konut KDV’si belirlenirken, arsa rayiç bedeli baz alınır. Arsa rayiç bedeli, kent konseyi tarafından 4 yılda bir belirlenen metrekare başına arazi değeridir. Yıllık gayrimenkul vergisi hesaplamalarında olduğu gibi konutun ya da arsanın bulunduğu konum, boyutu ve sunduğu olanaklar kaynak kabul edilmektedir.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi

Aldığınız mülkü ilk 5 yıl içinde satmanız ve bu satıştan devletin belirlediği istisnai tutar üzerinden daha fazla kazanç elde etmeniz durumunda ödemeniz gereken bu vergi, temelde aldığınız ve sattığınız fiyatlar arasındaki kar üzerine uygulanan bir vergidir.

Bu verginin hesaplaması yıllık enflasyona göre düzenlenir. Evin alış ve satış değerleri enflasyona göre düzeltilir, aradaki fark hesaplanır. Bu fark evin satışından elde edilen “gerçek kazanç”tır. Gerçek kazançtan o yıl için açıklanan istisnai gelir tutarı ve varsa ev için yapılan ekstra harcamalar (alım sırasında ödenen harçları, kredi kullanıldıysa şimdiye kadar ödenen faizler, tadilat masrafları vb.) çıkarılınca geriye vergiye tabi tutar kalır.

Örnekle netleştirmek için, Kasım 2018’de 600.000 TL’ye aldığınız daireyi Şubat 2022’de 1.575.000 TL’ye sattığınızı varsayalım.

Öncelikle evin gerçek değerlerini hesaplamamız gerekecek. Bunun için alındığı ve satıldığı aylardan bir önceki ayların yurt içi TÜFE değerlerini birbirlerine bölüp, evin alış fiyatıyla çarpıyoruz. (600.000 TL x (1.129,03/443,78) = 1.526.472 TL).
Satış fiyatını gerçek fiyattan çıkardığımızda da aradaki fark bize satıştan elde edilen geliri verecek. Vergiyi bu gelir üzerinden hesaplayacağız.
(1.575.000 TL – 1.526.472 TL = 48.528 TL)
Elde ettiğimiz gelirden istisnai tutarı çıkarıyoruz. (48.528 TL - 25.000 TL = 23.528 TL). Bu tutarın 2023 yılında %15 oranında belirlenen vergi oranı üzerinden 3.529,20 TL net vergi borcu bulunmaktadır.

Kira Gelir Vergisi

Türkiye’deki mülkler üzerinden elde edilen kira gelirleri, takip eden yılın ilk aylarında açıklanan oranlara göre devlete beyan edilerek ödenir. Bu vergi ile ilgili en önemli nokta, kademeli olarak artmasıdır. Yani, kira gelirleriniz arttıkça ödediğiniz vergi miktarı da artmaktadır. 2023 yılında kira vergi oranları yıllık kira gelirlerine göre aşağıdaki gibidir;

• 70.000 TL’ye kadar: %15
• 150.000 TL'nin 70.000 TL'ye kadar olan kısmi için 10.500 TL, fazlası için: %20
• 370.000 TL'nin 150.000 TL'ye kadar olan kısmi için 26.500 TL, fazlası için: %27
• 1.900.000 TL'nin 370.000 TL'ye kadar olan kısmi için 85.900 TL, fazlası için: %35
• 1.900.000 TL'yi aşan miktarların 1.900.000 TL'si için 621.400 TL, fazlası için: %40

Konut kiralarında kiracı stopaj ödemediği için, mülk sahibi tüm kira gelir vergisini öder. Bu nedenle özellikle yatırım amaçlı kira geliri olan bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, İstanbul Homes olarak ticari mülkleri tavsiye ediyoruz. Kira garantili emlak ilanlarımızı buradan görüntüleyebilirsiniz.

Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Vefat eden kişinin miras olarak bıraktığı yani mal varlığı kendisine geçen kişinin ödemekle yükümlü olduğu bu vergi 2023 yılında miras kalan miktarın;

1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %1
Sonraki 2.600.000 TL için: %3
Sonraki 5.500.000 TL için: %5
Sonraki 10.900.000 TL için: %7
20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %10 vergilendirmeye tabidir.

Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Miras vergisinde olduğu gibi, hediyeyi alan kişi bir vergi ödemeden zenginleşmiş olduğu için 2023 yılında hediye olarak aldığı mülkün değerine bağlı olarak,

1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %10
Sonraki 2.600.000 TL için: %15
Sonraki 5.500.000 TL için: %20
Sonraki 10.900.000 TL için: %25
20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %30 oranında vergi ödemekle yükümlüdür.

Mülk Alımında Çifte Vergilendirme

Yurt dışından konut alım, satım ve kira işlemlerinde birden fazla ülkenin aynı anda geliri vergilendirmesi durumudur. Hem gelirin elde edildiği ülke, hem de yatırımcının bulunduğu ülke geliri vergilendirmek ister, bu durum da gelir sahibi kişinin aynı vergiyi 2 kez ödemesine yol açar.

Yatırımcı için haksız bir yükümlülük olan bu durumu engellemek için ülkeler kendi iç hukuklarında değişiklik yaparak veya ikili anlaşmalar ortaya koyarak yatırımcıları teşvik etmektedir.

Türkiye'nin Çifte Vergilendirme Anlaşması Uyguladığı Ülkeler

Türkiye'de konut satın alırken karşılacağınız ek ödemeler ile ilgili detaylı bilgi almak için Emlak Satın Alma Giderleri sayfamıza göz atabilirsiniz.