Yabancılar İçin Türkiye’de Miras Hukuku İle İlgili Kapsamlı Rehber

Miras, gayrimenkul sahibi olmakla ilgili en hassas konulardan biridir ve Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan yabancı uyruklu vatandaşlar için daha da dikkatli yaklaşılması gereken bir konudur. Çünkü farklı ülkelerin hukuk sistemleri farklı kuralları beraberinde getirmektedir. Bu nedenle, İstanbul Homes ® ekibi olarak, bu yazımızda; “Türkiye’de miras kalan bir gayrimenkulün tapusu nasıl alınır?” gibi birtakım soruları yanıtlayarak, Türkiye’de miras hukukunun yabancıları nasıl etkilediğini adım adım açıklayacağız. Ayrıca, mirasçıların (varis) yasal haklarının ne olduğunu, vergilerin nasıl ve hangi süre zarfında ödenmesi gerektiğini de detaylı bir şekilde ele alacağız.

Türkiye’de Miras Paylaşımının Temel İlkeleri ve Sürecin İşleyişi

Türkiye’de yabancıların miras yoluyla gayrimenkul edinmesine ilişkin esaslar, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) miras hükümleri kapsamında düzenlenmekte olup; miras sahibinin vefatından sonra varlıkların nasıl dağıtılacağı ve varislerin nasıl belirleneceği gibi konuları kapsamaktadır. Bazı istisnai durumlarda uluslararası hukuk devreye girse de, genel hatlarıyla Türkiye’de bulunan bir gayrimenkul için nihai karar Türk Medeni Kanunu’na göre belirlenmektedir. Bu sistem, yakın aile üyelerini korumak, sürecin şeffaf bir şekilde ilerlemesini sağlamak ve haksız dağılımları önlemek üzere tasarlanmıştır.

Yabancılar için önemli olan bir diğer husus ise saklı pay kavramıdır. Saklı pay kavramının geçerli olduğu durumlarda; çocuk, eş, anne, baba gibi bazı kah sahibi kişiler, TMK ile korunan paylara sahiptir ve bu payların vasiyet ile bile yok sayılması mümkün değildir. Şimdi, miras hukuku ile ilgili bilmeniz gereken temel kuralları açıkladığımıza göre, bir sonraki bölümümüzde Türkiye’de kimlerin yasal varis olabileceğini ele alabiliriz.

Türkiye’de Kimler Miras İçin Hak Sahibi Olabilir?

Türkiye’de miras haklarının, dil, din, ırk fark etmeksizin geçerliliği bulunmaktadır. Dolayısıyla, “Türkiye’de yabancılara miras kalabilir mi?” sorusunun cevabı nettir: evet, kalabilir. Yabancı uyruklu vatandaşlar, herhangi bir yasal kısıtlamaları bulunmadığı sürece Türkiye’de miras yoluyla gayrimenkul edinebilir.

TMK'ye göre yabancıların miras hakları ise iki ana kategoriye ayrılmaktadır: yasal varisler ve vasiyet yoluyla atanmış hak sahipleridir.

Yasal Varisler ve Hakları

Yasal mirasçılar, herhangi bir vasiyet bulunmadığı veya bulunmasına rağmen tüm mirasın net bir şekilde belirtilmediği zamanlarda kanunlar tarafından belirlenmektedir. Başka bir deyişle, yabancı varislerin Türkiye’deki mülkiyet haklarının da tıpkı Türk vatandaşlarında olduğu gibi yasal çerçeve içerisinde belirlendiğini söyleyebiliriz. Miras kalan mülkler kanunda öngörülen miras payları oranında dağıtılır.

Vasiyet Yoluyla Belirlenen Varisler

Türkiye’deki gayrimenkul sahipleri, vasiyet aracılığıyla mirasçı atama hakkına da sahiptir. Bu varisler aile üyeleri veya üçüncü kişiler olabilir. Ancak, vasiyetname olsa bile TMK yasal mirasçıların saklı paylarını koruma altına almaktadır. Vasiyetin bu paylara aykırı yazılmış olması halinde ise yasal varislerin itiraz ettiği sürece kısmi olarak iptal edilebilmesi mümkündür.

Yurt Dışında Kayıt Altına Alınan Vasiyetin Türkiye’de Geçerliliği

Bazı yabancı uyruklu gayrimenkul sahipleri, yurt dışında kayıt altına alınan bir vasiyetin Türkiye’de geçerli olup olmadığını da merak etmektedir. Bunun ise çoğu durumda geçerli olduğunu söyleyebiliriz. Farklı ülkede kayıt altına alınan bir vasiyet, hazırlandığı ülkede hukuken geçerli olduğu sürece Türkiye’de kullanılabilir.

Ancak farklı ülkede hazırlanmış olan bir vasiyetin Türkiye’de geçerli olabilmesi için birtakım koşulların sağlanması gerekmektedir. Örneğin, vasiyetin Türkçe diline çevrilmesi ve bu çevirinin noter tarafından onaylanmış olması gerekmektedir. Hatta bazı durumlarda, varisler belgeyi mahkemeye sunarak vasiyetin yasal olarak incelenmesini de talep edebilmektedir. Ancak bu yöntem daha uzun bir süreci beraberinde getirmektedir.

Bu nedenle, birçok yabancı uyruklu vatandaş, Türkiye’de vasiyet hazırlamayı tercih etmektedir. Bu sayede de hem yasalara uygun bir vasiyetnameye sahip olup hem de tapu işlemlerinde daha kısa sürede çözümlenebilecek yöntem seçmiş olurlar. Ayrıca miras sürecinde gecikme veya yanlış anlaşılma risklerini de olabildiğince düşük bir seviyeye de indirmiş olurlar.

Türkiye’deki Bir Konutun Miras Bırakılması İçin Vasiyetname Nasıl Hazırlanır?

Türk Medeni Kanunu; resmi, yazılı ve (istisnai bir şekilde) sözlü olmak üzere tüm vasiyetleri geçerli bulmaktadır. Resmi noter vasiyetleri ise yabancı uyruklu vatandaşlar başta olmak üzere tüm vatandaşlar için en güvenli yöntem olarak akıllarda yer edinmiştir. Bu yöntem, özellikle de birden fazla mirasçının veya sınır ötesi mülklerin söz konusu olduğu durumlarda önemli bir hal almaktadır.

Vasiyetnamede, vasiyeti verecek olan kişinin ve varislerin isimleri açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Ayrıca, saklı pay kuralları çerçevesinde varlıkların nasıl paylaşılacağı da açıklamalıdır. Vasiyeti verecek olan yabancı uyruklu vatandaşın Türkçe bilmemesi durumunda ise yeminli bir tercüman ile işbirliği yapılması gerekmektedir.

Vasiyetname hazırlandıktan sonra belgenin resmi olarak kaydı yapılmalı ve güvenli bir şekilde ilgili makamlara teslim edilmelidir. Bu adımlar ile birlikte Türkiye’de gayrimenkul mirasının tescil süreci sorunsuz bir şekilde gerçekleştirilebilir.

Türkiye’de Miras Tescili İçin Gerekli Olan Belgeler

Mahkemenin işleyişi büyük ölçüde resmi belgelere dayanmaktadır. Türkiye’de miras kalan bir gayrimenkulün intikali için gereken belgeler ise aşağıdaki gibi özetlenebilir:

• Mülk sahibinin ölüm belgesi
• Veraset ilamı
• Miras kalan mülkün tapusu
• Tüm hak sahiplerinin kimlik belgeleri
• Yabancı dilde yazılmış olan belgelerin resmi tercümeleri
• Yurt dışında düzenlenen belgelerin apostil onayları
• Veraset ve intikal vergisi beyanını doğrulayan vergi borcu yoktur yazısı

Not: Veraset ilamı, mirasçıları resmi olarak belirlediği ve mülkiyet paylarını tayin ettiği için oldukça önemli bir belgedir. Aynı zamanda, merhumun uyruk durumuna göre mahkeme veya noter tarafından temin edilebilir.

Türkiye’de Veraset ve İntikal Vergisi: Yabancılar İçin Vergilendirme Nasıl İşliyor?

“Türkiye’de miras vergisi var mı?” ve “varsa yabancılar için geçerli mi?” diye merak ediyorsanız, halk arasında miras vergisi olarak da bilinen veraset ve intikal vergisinin uygulandığını söyleyebiliriz. Yabancı uyruklu vatandaşlar da tıpkı Türk vatandaşlarında olduğu gibi bu vergiyi ödemekle mükelleftir. Dolayısıyla, veraset ve intikal vergisinin, varislerin uyruğuna veya ikamet durumuna bakılmaksızın, Türkiye sınırları içerisinde bulunan tüm gayrimenkuller için geçerli olduğunu söylemek mümkündür.

Türkiye’de veraset ve intikal vergisi oranları ise, mülkün değeri ve merhum ile varis arasındaki yakınlık derecesine göre hesaplanmaktadır. Yakın aile üyeleri daha düşük oranlardan yararlanırken, uzak akrabalar daha yüksek vergi oranına tabi tutulmaktadır. Bu vergi yalnızca Türkiye’de bulunan gayrimenkuller için uygulanmakta olup, yurt dışındaki taşınmazlar vergi matrahına dahil edilmemektedir.

Ayrıca, hak sahiplerinin söz konusu verginin ödemesini belirli yasal süreler içerisinde gerçekleştirmesi gerekmektedir.

Asıl Mülk Sahibinin Türkiye’de Vefat Etmesi Durumunda:

Asıl Mülk Sahibinin Yurt Dışında Vefat Etmesi Durumunda:

Not: Vergi ödemesi genellikle taksitler halinde yapılmaktadır. Bu sayede ödeme sürecinde finansal yük hafifletilmiş olur.

Türkiye’de Miras Kalan Gayrimenkulün Tescil Süreci

Tüm belgeler hazırlandıktan sonra mirasçılar, mülkiyet devri için Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurmalıdır. Türkiye’de gayrimenkul mirasında tescil işlemi, veraset ilamında belirtilen paylara göre gerçekleştirilmektedir.

Bu aşamada, miras vergisinin beyan edildiğini ve ilk taksitin ödendiğini gösteren vergi borcu yoktur belgesi ile birlikte diğer tüm gerekli belgeler gerekli mercilere sunulmalıdır. Devir tamamlandıktan sonra ise varisler resmi olarak mülk sahibi olur; paylarını satabilir, kendine saklayabilir veya karşılıklı anlaşmayla devredebilir.

Türk Medeni Kanunu’nda Mirastan Çıkarma (Iskat) Hükümleri

TMK yakın akrabaları koruma altına alsa da, varislerin haklarını kaybetmelerine yol açabilecek birtakım durumlar da bulunmaktadır. Örneğin hak sahipleri, ölen kişiye zarar vermeye veya canına kast etmeye teşebbüs ederse ya da miras kalan gayrimenkulü gizleyip haksız kazanç sağlamaya çalışırsa haklarını kaybedebilir.

Varislerin haklarının etkilenebileceği bir diğer yol ise ıskattır. TMK, asıl mülk sahibine pay hakkı bulunan mirasçıları geçerli nedenler ile kısmen mirastan men etme hakkı tanımaktadır.

Yine de, hak sahipleri miras ile ilgili işlemler için mahkemeye başvurabilir. Mahkemede ise vasiyetin geçerliliği ve saklı pay hakları gibi ilgili tüm konular detaylı şekilde incelenerek bir karara varılır. Bu nedenle, hem mirasçıların hem de gayrimenkul sahiplerinin sorunsuz bir süreçten geçebilmesi için profesyonel hukuki danışmanlık alması önerilmektedir.

Neden Tüm Süreç Boyunca Profesyonel Hukuki Destek Almalısınız?

Yukarıda ele aldığımız bilgilerden de anlaşılabileceği üzere, hem Türk vatandaşları hem de yabancılar için Türkiye’de miras kalan gayrimenkulün tesciline dair atılması gereken tüm adımlar dikkatli bir şekilde gerçekleştirilmelidir ki bu süreçte yalnız değilsiniz.

İstanbul Homes ® ekibi olarak, TEKCE Gayrimenkul’ün çatısı altında, İstanbul’da konut sahibi olan veya olmak isteyen tüm müşterilerimize gayrimenkulleri ile ilgili bakım, yönetim ve yatırım gibi konularda kapsamlı bir hizmet yelpazesi sunuyoruz. Aynı şekilde, TEKCE ile bağlantılı olan TEKCE Visa sayesinde tüm bu süreci sorunsuz bir şekilde atlatmanızı mümkün kılıyoruz. TEKCE Visa bünyesinde faaliyet gösteren uzman ekibimizden alacağınız profesyonel hukuki danışmanlık ile tüm miras sürecini eksiksiz ve doğru bir şekilde yürütebilirsiniz.

Ayrıca, konu ile ilgili daha detaylı bilgi için TEKCE Visa’da yer alan “Türkiye’de Miras Hukuku ve Veraset Kanunları” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.