Aufgrund der jüngsten regulatorischen Änderungen wurden die Anforderungen an Bewertungsgutachten beim Kauf von Immobilien durch Ausländer in der Türkei überarbeitet. Gemäß dem Rundschreiben Nr. 2024/4, das am 3. Juni 2024 von der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster herausgegeben wurde, sind ausländische Käufer nicht mehr verpflichtet, ein Immobilienbewertungsgutachten für Standardimmobilienkäufe zu erstellen, die nach dem 13. Juni 2024 abgeschlossen wurden.
Diese Neuerung vereinfacht den Kaufprozess für internationale Käufer erheblich. Es ist jedoch zu beachten, dass ein Bewertungsgutachten weiterhin obligatorisch ist, wenn der Immobilienkauf zum Zweck der Beantragung der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition oder einer Aufenthaltsgenehmigung erfolgt. In solchen Fällen muss die Bewertung weiterhin vor der Übertragung der Eigentumsurkunde durchgeführt werden, um die Einhaltung der offiziellen Verfahren zu gewährleisten.
Was ist ein Immobilienbewertungsgutachten? Wie funktioniert es?
Die Gebühr für ein von der SPK genehmigtes Bewertungsgutachten ist nicht festgelegt und richtet sich nach der Größe, Art und den besonderen Merkmalen der Immobilie. Die Kosten können je nach Faktoren wie Gesamtfläche, Lage und Komplexität der Bewertung variieren. Die Bewertungsgebühr wird gemäß den offiziellen Verfahren an ein autorisiertes und lizenziertes Bewertungsunternehmen gezahlt.
Die Gültigkeit von Bewertungsgutachten beträgt drei Monate ab der Genehmigung. Der Bewertungsbericht kann auch dann verwendet werden, wenn der Verkauf storniert wird und der Verkäufer einen anderen Käufer findet. Befindet sich die Immobilie im Bau oder im Off-Plan-Stadium, entspricht der Wert der Schätzung zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Der im Bewertungsbericht angegebene Wert wird auch in der Eigentumsurkunde aufgeführt.
Nach der Urkundenübertragung fügt das TAKBIS (Grundbuch- und Katasterinformationssystem) den Bericht in sein System ein, bevor es ihn an den Käufer zurückgibt. Die Bearbeitungszeit beträgt 3 Tage für Istanbul und 6 Tage für andere Städte.
Immobilienbewertungsabteilung des Grundbuch- und Katasteramtes
Im Januar 2019 wurde die neue Immobilienbewertungsabteilung (Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı auf Türkisch) unter dem Grundbuch- und Katasteramt (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü auf Türkisch) eingerichtet. Bis zu diesem Zeitpunkt gaben die Bauträger oder Bauunternehmer den Verkaufspreis als die Hälfte des tatsächlichen Verkaufswertes an. Dadurch entgingen dem Staat Steuern und andere damit verbundene Grundsteuern. Nun strebt die türkische Regierung an, den genauen Betrag der Grunderwerbsteuer zu erheben. Die Abteilung für Immobilienbewertung wird den Wert anhand verschiedener Methoden ermitteln, alle Informationen in einem System zusammenfassen und Statistiken und Berichte aus Untersuchungen veröffentlichen.
Finanzielle Auswirkungen – steuerliche Auswirkungen
Das neue Gesetz zielt darauf ab, die Anwendung der geltenden Steuer sicherzustellen, indem der korrekte Immobilienpreis anstelle eines niedrigeren Betrags im Tapu angegeben wird, um die Zahlung von Steuern zu vermeiden. Obwohl Verkäufer in Istanbul in der Regel den korrekten Verkaufspreis angeben, ist die Eintragung eines niedrigeren Immobilienwerts in vielen anderen Städten gang und gäbe.
Wenn das Bauunternehmen bereits Eigentumsurkunden zu einem niedrigeren Preis als dem tatsächlichen Preis unterzeichnet hat, kann es zu Problemen mit dem Finanzamt kommen, da Unregelmäßigkeiten bei den Adressen im System gemeldet werden. Ausländer, die bereits Eigentumsurkunden mit dem niedrigeren Preis unterzeichnet haben, müssen aufgrund der Kapitalertragssteuergesetze ebenfalls mit einer hohen Steuerrechnung rechnen, wenn sie die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren verkaufen.
Wer sind die von der SPK validierten Experten?
SPK ist die Kapitalmarktbehörde, was auf Türkisch „Sermaye Piyasası Kurulu” bedeutet. Es handelt sich um eine öffentliche Einrichtung, die die Funktionsweise der Kapitalmärkte reguliert und die Rechte der Anleger schützt. Die Mitarbeiter der SPK kontrollieren und regulieren die Kapitalbewegungen in der Türkei. Sie ist also die Behörde für Börsen und Banken in der Türkei.
Der Bewertungsbericht enthält die folgenden Dokumente:
• Details aller Eigentumsurkunden
• Lage der Immobilie auf einer Karte mit Koordinaten
• Fotos der Immobilie
• Vergleichbare Immobilienpreise
• Genehmigung des Preises
• Aktuelle Verschuldung der Immobilie
• Bestätigung durch das Grundbuchamt und die Generaldirektion für Katasterwesen
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