Die Bestimmungen zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei durch Immobilienbesitz haben sich in den letzten Jahren erheblich geändert. Bis Mai 2022 konnten ausländische Käufer eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei auf Basis eines Mietvertrags erhalten.
Gemäß den Vorschriften der Präsidentschaft für Migrationsverwaltung (Göç İdaresi Başkanlığı) des türkischen Innenministeriums ist es jedoch nicht mehr möglich, in der Türkei eine Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage eines Mietvertrags zu erhalten. Darüber hinaus wurde durch die am 16. Oktober 2023 in Kraft getretene Regelung der Mindestwert der Immobilie für eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei durch Immobilienerwerb von 75.000 US-Dollar auf 200.000 US-Dollar angehoben. Die Rechtsgrundlage für diese Regelung ist im Allgemeinen in Artikel 31/1-b des Gesetzes Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz zu finden.
Diese Änderungen haben das Antragsverfahren strukturierter und selektiver gestaltet. Heutzutage müssen Sie nicht nur den Wert der Immobilie, sondern auch deren Rechtsstatus, Lage und offizielle Registrierungsdaten genau beachten. Hier finden Sie alles, was Sie über den Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei durch Investition wissen müssen, einschließlich der neuesten Vorschriften, Zulassungskriterien, Beschränkungen hinsichtlich der Wohngegend und Antragsvoraussetzungen.
Wie erhält man eine türkische Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilienbesitz?
Die aktuellen Bestimmungen für das türkische Programm zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investition beinhalten mehrere Anforderungen, die Sie erfüllen müssen.
Erstens muss die erworbene Immobilie ausschließlich Wohnzwecken dienen. In der Eigentumsurkunde (Tapu) sollte die Immobilie eindeutig als „Wohnimmobilie“ (Mesken/Konut) ausgewiesen sein. Immobilien, die für gewerbliche Zwecke oder andere Grundstücksklassen registriert sind, kommen daher nicht in Frage.
Zweitens muss der bei der Tapu-Transaktion eingetragene offizielle Wert der Immobilie mindestens 200.000 US-Dollar betragen. Diese Bewertung basiert auf dem im Rahmen des Registrierungsverfahrens anerkannten Katasterwert in der Türkei und nicht nur auf dem ausgeschriebenen Marktpreis. Daher sollten Sie den Tapu-Wert in der Türkei für Aufenthaltszwecke sorgfältig überprüfen, bevor Sie den Kauf abschließen.
Kurz gesagt sollten Sie sicherstellen, dass:
- die Immobilie rechtlich als Wohnimmobilie registriert ist,
- das Eigentum offiziell durch die Eigentumsurkunde übertragen wurde,
- der offizielle Wert der Immobilie die Mindestanforderung erfüllt,
- die Immobilie in einem Gebiet liegt, in dem die Registrierung von Aufenthaltsgenehmigungen für Ausländer weiterhin möglich ist,
- und alle erforderlichen Unterlagen vorliegen, bevor Sie den Antrag bei der Einwanderungsbehörde stellen.
Sie sollten außerdem bedenken, dass die 200.000-Dollar-Immobilienregelung der Türkei ausschließlich für diejenigen gedacht ist, die eine türkische Aufenthaltsgenehmigung beantragen möchten, nicht die Staatsbürgerschaft. Eine Aufenthaltsgenehmigung ermöglicht es Ihnen, sich für einen begrenzten Zeitraum legal in der Türkei aufzuhalten. Diese Genehmigung gewährt jedoch nicht automatisch die türkische Staatsbürgerschaft oder einen türkischen Reisepass.
Die türkische Staatsbürgerschaft hingegen unterliegt einem separaten Investitionsprogramm gemäß Gesetz Nr. 5901, Artikel 12/1-b. Um sich durch eine Investition für eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei zu qualifizieren, müssen Sie eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar erwerben und sich verpflichten, diese drei Jahre lang nicht zu verkaufen.
Wenn Sie also stattdessen die türkische Staatsbürgerschaft anstreben, müssen Sie im Rahmen des Staatsbürgerschaftsprogramms mindestens 400.000 US-Dollar in förderfähige Immobilien investieren. Im Gegensatz zur Aufenthaltsgenehmigung beinhalten die Voraussetzungen für die türkische Staatsbürgerschaft durch Investition zusätzliche rechtliche Bedingungen.
Nachdem Sie den Kaufprozess der Immobilie in der Türkei entsprechend Ihrem Ziel abgeschlossen haben, können Sie eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei beantragen, indem Sie die erforderlichen Unterlagen einreichen, darunter:
- Tapu (Eigentumsurkunde)
- Gegebenenfalls Gutachten zur Immobilienbewertung
- Krankenversicherung
- Reisedokumente
- Biometrische Passfotos
- Wohnsitznachweis
- Sowie alle weiteren von den Behörden angeforderten Unterlagen.
*Ausführlichere Informationen zur Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei.
Der Ausschluss von Gewerbeimmobilien: Warum nur Tapus für Wohnimmobilien zählen
Eines der größten Missverständnisse unter ausländischen Käufern ist, dass alle Arten von Immobilien für eine Aufenthaltsgenehmigung in Frage kommen. Nach den heutigen Vorschriften ist dies nicht mehr der Fall.
Wenn Sie also fragen: „Kann ich Gewerbeimmobilien kaufen, um eine Aufenthaltsgenehmigung in der Türkei zu erhalten?“, lautet die Antwort „Nein“. Für Anträge auf eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund von Eigentumsrechten werden nur Immobilien akzeptiert, die in der Eigentumsurkunde offiziell als „Wohnimmobilien“ eingetragen sind.
Entscheidend ist der im Tapu eingetragene Rechtsstatus, nicht die tatsächliche Nutzung der Immobilie. Wenn Sie also Folgendes erwerben:
- Büros,
- Geschäfte,
- Gewerbeeinheiten,
- Lagerhallen,
- Industriegebäude,
- Grundstücke oder Bauflächen
können Sie allein durch diese Käufe keine Aufenthaltsgenehmigung erhalten.
Aufenthaltsbeschränkungen in Istanbul: Offene vs. geschlossene Stadtteile in der Türkei
Bei der Beantragung einer dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung im Rahmen des türkischen Investitionsprogramms ist der Standort der Immobilie ebenso wichtig wie ihr Wert oder ihre Art. Der Stadtteil muss die Zulassungskriterien des Programms erfüllen.
In den letzten Jahren hat die Präsidentschaft für Migrationsmanagement nachbarschaftsbezogene Beschränkungen eingeführt, um die Dichte der ausländischen Bevölkerung in bestimmten Teilen der Türkei zu regulieren. Da die Zahl der ausländischen Einwohner in einigen Bezirken rapide anstieg, wurden Neuanmeldungen in ausgewählten Stadtvierteln ausgesetzt.
Heute sind Hunderte von Stadtvierteln in 58 Provinzen für neue Anmeldungen von Aufenthaltsgenehmigungen für Ausländer gesperrt. Die Liste der gesperrten Stadtviertel wird von den Behörden regelmäßig aktualisiert. Die Liste der für Ausländer gesperrten Stadtviertel in der Türkei finden Sie in unserem entsprechenden Artikel.
Daher muss sich die Wohnung in einem der für ausländische Aufenthaltsgenehmigungen in der Türkei zugelassenen Gebiete befinden. Selbst wenn eine Wohnimmobilie den erforderlichen Investitionswert übersteigt, wird der Antrag möglicherweise nicht angenommen, wenn sich die Immobilie in einem gesperrten Stadtteil befindet.
Welche Istanbuler Bezirke sind für ausländische Aufenthaltsgenehmigungen gesperrt?
Zu den Bezirken, die im Allgemeinen als für neue Anmeldungen ausländischer Aufenthaltsgenehmigungen gesperrt gelten, gehören:
- Avcılar
- Bahçelievler
- Başakşehir
- Esenyurt
- Fatih
- Küçükçekmece
- Zeytinburnu
Gleichzeitig gibt es in Istanbul auch einige Stadtteile, die nicht vollständig gesperrt sind und offene Stadtteile für Ausländer bieten, wie zum Beispiel:
- Beşiktaş (z. B. Stadtteil Yıldız)
- Beylikdüzü (z. B. Beylikdüzü OSB / Organisierte Industriezone)
- Beyoğlu (mehrere zentrale Stadtteile, darunter die Stadtteile Bülbül und Çukur)
- Sarıyer (z. B. der Stadtteil Maslak)
- Şişli (ausgewählte Stadtteile, darunter die Stadtteile İnönü und Ergenekon)
- Şile (z. B. der Stadtteil Meşrutiyet)
- Tuzla (z. B. Aydınlı KOSB / Organisierte Chemie-Industriezone)
- Ümraniye (z. B. Dudullu OSB / Organisierte Industriezone)
Die besten Gebiete in Istanbul für den Kauf einer Immobilie
Glücklicherweise bieten viele Teile Istanbuls weiterhin Wohnimmobilien an, die für den Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investition in der Türkei geeignet sind.
Während die am besten geeigneten Stadtteile je nach Ihren Erwartungen und langfristigen Investitionszielen variieren, bieten mehrere aufstrebende Gebiete moderne Wohnprojekte, die die Mindestinvestitionsschwelle für eine türkische Aufenthaltsgenehmigung durch Investition erfüllen.
Beliebte Gebiete für Investitionen in eine zum Verkauf stehende Immobilie in Istanbul sind unter anderem:
- Başakşehir
- Beylikdüzü
- Büyükçekmece
- Kartal
- Pendik
- Maltepe
- Çekmeköy
- Sultanbeyli
- Eyüpsultan
- Arnavutköy
Kann ich meine Immobilie vermieten, während ich eine türkische Aufenthaltsgenehmigung besitze?
Ja. Rechtlich gesehen dürfen Wohnimmobilien vermietet werden und Mieteinnahmen generieren. Wenn Ihre Aufenthaltsgenehmigung jedoch auf dem Eigentum an der Immobilie basiert, sollten Sie sich bewusst sein, dass die Behörden von Ihnen erwarten können, dass Sie eine echte Wohnverbindung zu dieser Immobilie aufrechterhalten.
Nach der derzeitigen Praxis können der vom Antragsteller angegebene Wohnsitz und die tatsächliche Nutzung der Immobilie bei der Beantragung oder Verlängerung einer Aufenthaltsgenehmigung relevant sein. Wenn die Immobilie an einen Dritten vermietet ist und der Antragsteller an einem anderen Ort wohnt, können die Behörden prüfen, ob die Voraussetzungen für die Aufenthaltsgenehmigung weiterhin erfüllt sind.
Aus diesem Grund kann der Kauf einer qualifizierten Immobilie ausschließlich als Kapitalanlage und deren Vermietung an Dritte, während Sie diese als Ihren Wohnsitz angeben, je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu Problemen während des Antrags- oder Verlängerungsverfahrens führen.
Kontaktieren Sie uns noch heute für eine fachkundige Rechtsberatung zu Immobilieninvestitionen in der Türkei zum Zweck der Aufenthaltsgenehmigung und finden Sie die richtige Investition für Ihre Ziele.
