بسته اصلاحات مالیاتی و سرمایهگذاری ترکیه سرانجام به تصویب رسید. در تاریخ ۴ ژوئن ۲۰۲۶، قانون شماره ۷۵۸۲ در روزنامه رسمی منتشر شد و تغییرات بنیادینی را در قوانین مالیاتی ترکیه معرفی کرد که اشخاص حقوقی، سرمایه خارجی و سرمایهگذاران را هدف قرار میدهد. این قانون اقدامات سخاوتمندانهای را در حوزه مالیات بر درآمد، مالیات شرکتی، مالیات بر ارث، گزارشدهی داراییها و مرکز مالی استانبول به همراه دارد.
این اصلاحات مستقیماً بر خریداران ملک، اتباع خارجی مقیم ترکیه و سرمایهگذاران خارجی، و همچنین بازار ملک ترکیه در سطح کلان تأثیر خواهد گذاشت. در ادامه، آنچه تغییر کرده و معنای آن برای شما در هنگام خرید ملک در استانبول یا سایر شهرها را بررسی میکنیم.
تغییرات کلیدی در قوانین مالیاتی ترکیه از ژوئن ۲۰۲۶
از تاریخ ۴ ژوئن ۲۰۲۶، مهمترین تغییرات به شرح زیر است:
• معافیت ۲۰ ساله از مالیات بر درآمد خارجی: افراد واجد شرایط به مدت ۲۰ سال هیچگونه مالیاتی بر درآمدهای کسبشده از منابع خارج از ترکیه نمیپردازند. شرط اصلی آن است که فرد در سه سال گذشته مقیم مالیاتی ترکیه نبوده باشد.
• مالیات بر ارث و هبه به میزان ۱٪: نرخی بهشدت کاهشیافته برای افراد واجد شرایط، که بهویژه برای انتقال ثروت در بستر خانواده اهمیت دارد.
• برنامه جدید گزارشدهی داراییها: داراییهای نگهداریشده در خارج از کشور میتوانند تا ۳۱ جولای ۲۰۲۷ اعلام و وارد سیستم مالی ترکیه شوند.
• تمدید مشوق مرکز مالی استانبول (IFC) تا سال ۲۰۴۷: چارچوب مالیاتی ترجیحی مرکز مالی استانبول برای دو دهه دیگر تمدید میشود.
• گسترش مراکز خدمات واجد شرایط: شرکتهایی که به نهادهای وابسته مستقر در خارج از کشور خدمات ارائه میدهند، از کسر مالیات شرکتی قابل توجهی بر درآمدهای خارجی بهرهمند میشوند.
• اقدامات تکمیلی: مشوقهای مربوط به مطالبات عمومی و حمایت از تولید، پشتیبانی بیشتری برای کسبوکارهای داخلی و تولیدکنندگان فراهم میآورد.
معافیت ۲۰ ساله از مالیات بر درآمد خارجی در ترکیه چیست؟
پس آیا ترکیه برای اتباع خارجی مقیم، کشوری بدون مالیات محسوب میشود؟ نه دقیقاً، اما آنچه این معافیت ارائه میدهد همچنان چشمگیر است.
ترکیه به آن شکلی که امارات برای خارجیها کشوری بدون مالیات است، تبدیل به چنین کشوری نشده. این معافیت تنها شامل درآمدهایی میشود که از منابع خارج از ترکیه به دست میآیند، و فقط برای افرادی اعمال میشود که قوانین اقامت مالیاتی ترکیه برای اتباع خارجی را رعایت کرده باشند. شرط کلیدی این است که فرد در سه سال گذشته مقیم مالیاتی ترکیه نبوده باشد.
اگر پیش از اول ژانویه ۲۰۲۶ اقامت مالیاتی ترکیه نداشتهاید و هیچ بدهی مالیاتی معوقی در ترکیه ندارید، احتمالاً واجد شرایط هستید. افراد واجد شرایط میتوانند بهطور کامل از مالیات بر درآمد خارجی در ترکیه معاف شوند، خواه این درآمد از محل املاک خارج از کشور باشد، خواه از درآمد شغلی یا تجاری خارجی، سود سرمایه، یا بهره حسابهای بانکی خارجی. البته درآمدهایی که از منابع داخل ترکیه حاصل میشوند مشمول این معافیت نیستند و بهصورت عادی مالیاتبندی میشوند.
این معافیت همچنین تنها برای اشخاص حقیقی است و شامل شرکتها نمیشود. بیست سال در هر معیار جهانی افق زمانی استثنایی بلندمدتی است، و برای خریداران ملک خارجی، این مسئله بهطور اساسی نحوه تأمین مالی و ساختاردهی به یک نقل مکان به استانبول را دگرگون میکند.
مزایای قانون جدید مالیاتی ترکیه برای سرمایهگذاران ملک و اتباع خارجی مقیم
برای خریداران ملک، پیامدهای این قانون هم ملموس است و هم فوری. این بسته اصلاحی نحوه تأمین مالی خرید، نحوه نگهداری ملک، و میزان سودی که در نهایت در جیب شما میماند را از بنیان تغییر میدهد.
برنامه «صلح دارایی» به سرمایهگذاران امکان میدهد وجه نقد، اوراق بهادار یا طلا را بدون هیچگونه بازرسی مالیاتی درباره منشأ وجوه وارد ترکیه کنند. این برنامه هم برای اشخاص حقیقی و هم برای شرکتها اعمال میشود و داراییهایی از ارز خارجی گرفته تا ابزارهای بازار سرمایه را پوشش میدهد. خریداران میتوانند مستقیماً با این داراییها خرید ملک خود را تأمین مالی کنند.
معافیت ۲۰ ساله مستقیماً بر آنچه میتوانید با سرمایهتان در ترکیه انجام دهید تأثیر میگذارد. اگر به عنوان یک خارجی مقیم با درآمد خارجی در ترکیه زندگی میکنید و واجد شرایط هستید، بودجه خرید مؤثر شما افزایش قابل توجهی خواهد داشت.
در همین حال، سرمایهگذاری ملکی شما به یک جریان درآمدی مکمل در کنار درآمدهای خارجی معاف از مالیات تبدیل میشود. سرمایهای که در غیر این صورت صرف مالیات میشد، اکنون میتواند به سمت وام مسکن، بازسازی، یا خرید ملک دوم هدایت شود.
همچنین میتوانید ملک استانبولی خود را به منبع درآمد غیرفعال تبدیل کنید و آن را اجاره دهید. درآمد اجاره در ترکیه مشمول نرخهای مالیاتی استاندارد است که در مقایسه با معیارهای منطقهای همچنان رقابتی محسوب میشود.
مالیات بر ارث در ترکیه برای افراد واجد شرایط به تنها ۱٪ کاهش مییابد، در مقایسه با نرخهای پیشین که تا ۳۰٪ میرسید. برای خانوادههایی که به انتقال ملک به نسل بعدی فکر میکنند، همین یک تغییر به تنهایی محاسبات مربوط به ملک استانبول به عنوان یک دارایی بلندمدت را دگرگون میکند. این مزیت هم برای اتباع ترکیه و هم برای اتباع خارجی واجد شرایط اعمال میشود.
مسیر اخذ شهروندی از طریق سرمایهگذاری نیز در این فضای مالیاتی سخاوتمندانه جایگاه راحتتری پیدا میکند. آستانه ۴۰۰,۰۰۰ دلاری خرید ملک بدون تغییر باقی مانده، اما نگهداری، رشد و تأمین مالی این سرمایهگذاری اکنون به مراتب آسانتر شده است.
معافیتهای مالیاتی تولید و مقررات بازساختاردهی بدهیها که این قانون معرفی کرده نیز بهطور غیرمستقیم به خریداران سود میرسانند. با کاهش فشار هزینهای بر سازندگان و شرکتهای فعال در حوزه مسکن، خریداران میتوانند انتظار قیمتگذاری رقابتیتر، عرضه قویتر و اطمینان بیشتر به سازندگان را داشته باشند.
مشوقهای مالیاتی مرکز مالی استانبول: چرا برای بازار ملک اهمیت دارند؟
اهمیت مرکز مالی استانبول بسیار فراتر از شرکتهای بزرگ است؛ این یک داستان موقعیت مکانی است. این مرکز در کریدور شرقی استانبول واقع شده و قطب مالی رسمی ترکیه محسوب میشود. با تمدید صورتگرفته، چارچوب مشوقها اکنون تا سال ۲۰۴۷ ادامه خواهد داشت. این امر پایهای پایدار ایجاد میکند که شرکتهای بزرگ و نهادهای جهانی میتوانند بر اساس آن دههها برنامهریزی کنند. و این نوع تعهد بلندمدت و اعتماد نهادی، توسعه در سراسر منطقه پیرامونی را تسریع میکند.
با رشد تقاضا، ارزش املاک قابل فروش در استانبول نیز افزایش مییابد، بهویژه فضاهای اداری ممتاز و واحدهای مسکونی در مجاورت این کریدور. در طول زمان، قیمت ملک در این منطقه احتمالاً افزایش خواهد یافت، و تقاضای اجاره از سوی متخصصان با درآمد بالا نیز به دنبال آن خواهد آمد.
مفاد مربوط به مراکز خدمات واجد شرایط این روند را بیشتر تقویت میکند. خارج از محدوده مرکز مالی استانبول، شرکتهای واجد شرایط از کسر ۹۵٪ مالیات شرکتی بر درآمدهای خارجی بهرهمند میشوند. در داخل محدوده مرکز مالی استانبول، این نرخ به ۱۰۰٪ میرسد؛ تمایزی معنادار که آدرس مرکز مالی استانبول را به واقع ارزشمندتر میکند. هر دو سطح، عملیات بینالمللی را تشویق میکنند تا پایگاه منطقهای خود را به ترکیه، و بهطور خاص به استانبول، منتقل کنند یا در آن مستقر شوند.
کریدور مرکز مالی استانبول به یکی از قویترین دلایل سرمایهگذاری در بازار ملک استانبول تبدیل شده، و تمدید تا سال ۲۰۴۷ بخش بزرگی از دلیل آن است.
خرید ملک در استانبول به عنوان سرمایهگذار خارجی پس از ژوئن ۲۰۲۶
اصلاحات مالیاتی قانون شماره ۷۵۸۲ اقداماتی منفرد و جداافتاده نیستند. این مجموعه در کنار هم، بار مالیاتی بر درآمدهای شما را کاهش میدهد، موانع انتقال سرمایه به داخل کشور را برمیدارد، و هزینه انتقال ملک به نسل بعد را میکاهد. نتیجه این است که ترکیه پس از ژوئن ۲۰۲۶ پرونده سرمایهگذاری متفاوتی نسبت به گذشته ارائه میدهد. و استانبول در میان گزینههای خرید ملک در ترکیه بهوضوح پیشتاز است.
هر لایه از این اصلاحات مستقیماً این شهر را لمس میکند. خرید ملک در استانبول دیگر صرفاً یک معامله ملکی نیست؛ بلکه دروازه ورود به یکی از رقابتیترین محیطهای مالیاتی منطقه است. چه سرمایهگذار خارجی باشید و چه شهروند ترکیهای مقیم خارج از کشور، این تحول درهایی را میگشاید که پیش از ژوئن ۲۰۲۶ به سادگی وجود نداشتند.
برای بهرهبرداری کامل از این فرصتها، با یک مشاور مالیاتی و یک متخصص محلی در حوزه ملک که با نحوه اعمال این مقررات بر شرایط خاص شما آشنا است، مشورت کنید.
